⑴ 商業地產的六大要素
(一)定地址
選址非常重要,能在成熟的商業區域為首選,也可以選址在有升值潛力的新區或郊區。萬達在寧波的項目,綜合面積45 萬平方米,商業面積25 萬平方米,這個項目在新區。為什麼選在新區?第一,旁邊有行政中心,工商、稅務、保險、銀行都搬過去。第二,附近規劃有大的居住區,大約10 平方公里,這個地塊正在大規模開始建設,而且地價、房價比較貴,平均房價6000 元左右,將來消費層次高。在這做購物中心開始可能人流量不大,但將來升值潛力大。商場上有句名言,「一步差三成」。還有句話叫「隔街死」。所以商業選址絕非拍腦袋心血來潮,一定要反復研討,一定要看政府長期規劃多方面綜合評估。
(二)定客戶
目標客戶要選好。我們也有教訓,第一批做了六個單店,沃爾瑪一樓賣出去做精品店,一平米2、3 萬元,因為售價高,租金高,只能經營服裝、皮具等高利潤商品,但實際上經營不好。我們很奇怪,為什麼沃爾瑪那麼大的人流一樓的人氣不旺呢?經過反復觀察,沃爾瑪每天有幾萬人進出,但只有百分之幾的客戶進入一層精品店。因為沃爾瑪是針對大眾客戶,而精品店的客戶是高端消費者,兩者的定位不符。從第七個店開始,我們開始組合新的模式,把百貨、電影城、美食廣場、數碼廣場組合在一個購物中心裏面。這些主力店的客戶,與我們精品店的客戶,是基本吻合的。所以凡是做了組合店的,問題就少多了。
(三)定規模
購物中心規模,不是越大越好,也不是越小越好。商業地產有兩個最核心的指標,一是業主的平方米租金收入,二是經營者的平方米銷售收入。10 萬平方米的購物中心,每平方米月租50 元;20 萬平方米購物中心由於規模大增加招商難度,招商時就要適當降租,每平方米月租40 元,那說明10 萬平方米就是最佳規模。做購物中心出現一個很不好的現象,就是求大。我聽到一件事,安徽一個地級市要做一個購物中心,規劃面積53 萬平方米,我感到很害怕。這個地方有多大,有多少人去購物?就我們自己的經驗來看,在中國做購物中心,無論多大的城市,一個購物中心面積最好是10 萬平方米左右。
最大面積也不要超過20 萬平方米,超過20 萬的,增加的都是無效益或低效益面積。
(四)定業態
一個商業項目的成與敗,可以說在業態定位的時候就已經決定了80%,剩下的20%,就取決於操作團隊的實力了。業態定位就好比一個軍團的作戰計劃,在總方針的指導下,迂迴機動作戰。業態的定位首先就決定了整個商業項目的功能布局、建築結構布局等多方面的因素,好的定位也能最大程度的節約項目的建設成本。業態定位應該是以最合適的才是最好的為原則,不應過度的追求新、奇、特,有些商業項目的業態定位相當的新穎,可在招商過程中卻舉步維艱,從而極大的影響了項目的銷售或經營。 一定要招商在前,開工建設在後,招商主要解決兩個問題:
(一) 確定主力店
主力店的確定是有學問的,不是多多益善,以我們自己經驗來看,一個MALL 裡面,3-5個主力店足矣。我們以前做過一個MALL 里有10個主力店。而且主力店一定要跟MALL 的地點結合起來選定。在城裡商業區做,最好就是百貨、電影城、數碼城,如果地點差一點,可以做超市,再遠一點到了郊區,才可以做家居,做建材等。在這方面我們有教訓。曾經在最黃金地段做了兩個建材超市,租給國際頂尖企業,但是效益就不如郊區店。
至於主力店,最好是不同業態的主力店配合,百貨、超市、數碼城、電影城每樣一個,搭配在一起,吸引不同層次的消費者,增加主力店的比較效益。最好不要在一個MALL 里做兩個同樣的主力店。當然也有例外,美國有一個MALL 里做了五個百貨店,而且生意都好。
(二)選擇次主力店
萬達的主力店已經有16 家,缺的是500-1000 平米的次主力店。我了解在英國、美國等發達國家,有30 萬種商品可以選擇,在中國,只有10 萬種商品。中國最缺的不是主力店,也不是小店鋪,最缺的就是有特色經營的500-1000 平方米的次主力店。相當部分購物中心的開發商先開工後招商,建到一半再招商。我考察過廣州和上海的兩個MALL,通過朋友關系找到我,他們看中萬達有十幾家戰略合作夥伴,請我去幫忙招商,只要我能幫他們招商成功,可以給我30%的股份。但他們做出的項目,沒有研究主力店有什麼要求而是按普通公建標准建設。每層荷載統統500 公斤,層高也全部一樣,我一看就知道麻煩了。超市至少要1 噸承重,建材要4 噸,圖書要2 噸,你怎麼改?所有的主力店看完,都回一句話:不去。這兩個項目,一個40 多萬平,一個20 多萬平。是欲罷不能,想干不行。所以,招商在前非常重要。 主力店招商解決以後,購物中心規劃設計注意三點:
(一) 交通體系
規劃設計中最重要的是交通體系。第一是平面交通體系,人車要分流,人流出入的大門口不要緊挨著車出入口。第二考慮垂直交通體系要合理,方便人流上下。第三卸貨區要合理安排。多數做法是放在地下室,保證地面整潔,消費者看不到貨車,尤其是建材、超市等,這樣比較方便顧客。
(二) 高度、荷載
不同的業態對高度、荷載的要求是截然不同的。超市最少要1 噸,圖書要2 噸,建材要4 噸。做餐飲樓板要降板,要排油,排水。不考慮是行不通的。所以招商在前面,設計就更合理一些。
(三) 留有餘地
我們做前幾個店時,高度平均5 米多,當時覺得夠了,當時我們還沒有與時代華納結成戰略合作夥伴,沒有考慮做數字影院。與華納簽約後,發現原來的店做不了影院,層高不夠。影院層高的下限要求是9 米,只能把頂層拆了重建,造成很大損失。所以我建議,做購物中心設計的時候,最好留有餘地。一次性的投資只多花一點錢。 社區商鋪,指位於住宅社區內的商用鋪位,其經營對象主要是住宅社區的居民。
社區商鋪的表現形式主要是1-3層商業樓或建築底層,或者商業用途裙房。社區商鋪已經打破原來以鋪位形式為主要形式的特點,鋪面形式逐漸成為社區商鋪的主流。(鑒於住宅底層商鋪的特殊性,以及市場的關注程度,單獨對住宅底層商鋪做介紹)
按照消費者的消費行為,將商業房地產分為物品業態、服務業態和體驗業態,結合社區商鋪的特點,社區商鋪可以按照商鋪的投資形式分類,分為零售型社區商鋪和服務型社區商鋪兩類。其中似乎少了體驗業態,這實際上是比較符合社區商鋪的經營特點的。 社區商鋪主要用作人們生活密切相關的生活用品銷售和生活服務設施等。零售型社區商鋪的商業形態為:便利店、中小型超市、葯店、小賣部、書報廳,及少量服裝店等;
從以上社區商鋪可能的商業形態可以看出,社區商鋪具有廣泛的功能特點,而且商鋪大多數投資小,容易出租、轉讓,無疑社區商鋪屬於商鋪投資中的「小盤活躍股」。
⑵ 商業地產策劃內容有哪些
飆馬商業地產認為:商業地產策劃的核心內容包括商業用地的價值判別與發展定位、商業地產融資策劃、商業地產價值鏈構造和策劃、商業地產建築策劃等。
商業用地的價值判別與發展定位
策劃人員必須回答:開發什麼樣的物業才能實現價值最大化?為此,策劃人員必須研究地段、街區、商圈、商業功能演變、不同類型物業與地段的經濟效果,甚至要研究物業建成後物業與街區發展的互動關系。價值判別結論決定項目的客戶定位、建築定位、形象定位和價格定位。
商業地產融資策劃
商業地產開發和運營的突出特徵是需要巨資投入(初始投資和總投
資),籌措足夠的資金是項目能否成功的關鍵。為籌措資金,贏得投資人(銀行、基金、信託機構、獨立投資人、投資公司、開發商等)的青睞和認可,必須制定系
統、科學、完善、可實施的可行性研究報告,描繪完整可信的投資收益「路線圖」。
根據融資方案,企業應通過招商尋找潛在投資人、建立融資渠道,並評
價融資方案的成本與收益,選擇最合適的方案。例如我們從銀行貸款和投資人出資入股兩種方案。銀行雖不分配利潤、不幹涉經營管理,但要貸款利息;後者不要利
息但要參與分配利潤,介入公司經營管理,究竟如何選擇,應具體問題、具體分析。
商業地產價值鏈構造和策劃
商
業物業的開發和運營是價值創造和分配過程,發現價值和創造價值同等重要,價值受多種因素和規律的影響,沒有深厚的價值理論功底就不可能制定完善的價值鏈策
劃活動。價值鏈構造包括產品縱向價值鏈和企業內部價值鏈。針對一個商業地產項目,首要的是構造產品縱向價值鏈,把參與商業物業開發和運營的各方利益有機地
聯結起來。著眼於長期發展的企業為適應商業地產的開發和經營,也採取組織措施構建企業內部價值鏈。
商業地產建築策劃
商業建築一般由主要營業空間、附屬營業空間、配套空間和共享空間構成。建築策劃意在優化建築空間於經營業績之間的關系,優化建築空間的功能組合,以降低成本,提高使用率,實現效益最大化。為此必須採取科學的建築設計和評價方法,遵循整體化設計和全過程監理理念。
商業地產技術策劃
建築和管理技術發展迅速,例如節能技術、智能化技術、無線通信技術、鋼結構技術、自動化車庫管理系統等不斷推陳出新,策劃人員應在准確把握發展趨勢的前提下,准確評價技術的經濟技術合理性和營銷價值,堅持經濟與技術聯系原則,提出價值最大化技術方案。
商業地產營銷推廣策劃
亦即銷售促進,實質是把商品和服務的信息有效傳播給目標客戶,促使客戶願意購買。傳播的最佳模式是整合營銷傳播,超越傳統的4P理論,用4C理論指導傳播實踐,整合生產、管理和營銷活動。
商業地產招商策劃
招
商是商業地產永恆的主題,也是難點。在商業地產開發的不同階段,招商內容不同。例如,項目前期招商重點是尋找合作夥伴、出資人,與大商家簽訂合作合同,如
中航龍華九方購物中心為招商做的畫冊——「自然而然,攜手九方」(飛越廣告作品),就以獨特創意吸引了一批如星巴克這樣的知名商家;建設過程中的重點是物
業銷售;建設後期招商內容轉變為尋找中小經營者進場經營;投入使用若干年後根據形勢發展,招商的目的是不斷優化客戶組合。
⑶ 商業地產設計什麼公司比較出名的
出名的很多,漢薩康托做得不錯,經過這里團隊精心設計打磨的商業綜合體,到處彰顯著時尚與個性,將空間美學發揮到了極致,無形中增加消費者對購物中心的認可,步步高集團、天虹集團、百佳華集團都有過合作,獲得客戶的高度認可。
⑷ 如何做好商業地產
商業地產不像住宅地產那麼簡單,令很多開發商費盡心思、絞盡腦汁,但還是出現很多不盡人意的商業地產項目。
就商業地產而言,業種業態的規劃定位對於商業地產項目來說是最重要的!那麼,如何才能做好商業地產呢?大部分開發商感覺比較迷茫……以我做飆馬商業地產策劃多年的經驗總結,若從以下幾個方面著手,是做好商業地產的前提和必須!
一、業種業態的規劃設計是前提業種業態的規劃定位對於商業地產項目來說是最重要的!是商業地產的靈魂,成功與否於其有直接的關系。
主力業種在項目中占具很主要的作用,次力業種的作用也不應忽視,一定記住的是,在主力業種選擇與次主力業種選擇上,在面積、位置方面一定要深入考慮。而不能只重視主力業種,忽視次力業種業態的競爭能力。
業態的選擇,應根據市場資源還和業態資源來設定。必須與項目周邊相吻合和互補而不要形成競爭。記住這一點,你的項目就一定會有競爭力。
二、建築的適應性是基礎
首先應該考慮建築的形態如何體現業種定位和業態選擇,同時還要與市場周邊怎樣融合,也就是說,建築形態是不是能與現行的市場相應。
因為商業投資這方面都會被資金困住,銷售的問題在規劃中就自然而生。好的商業地產開發商一定是在規劃設計時就已經考慮到銷售的問題與模式,銷售與建築之間的關系是如何,是值得認真思考的……否則,會給後期的銷售、招商和運營造成影響的。
三、科學合理的功能布局是保證
必須清楚地知道,各業種的設定與面積配比,並考慮如何能在後期經營中有生存力。各業種在項目中起到的作用都不同,而其占項目的位置,也是必須合理,要根據人們的購物習慣、勞累時間期,使之間如何產生聯接關系,是必須要考慮的。
四、經濟收益性是第一
現在很多商業地產開發,是要上了一定的面積才能實現投資回報期與開發成正比。但從開發商的角度來看,我們需要的是給予最大的利潤,在這個時候,必須對後期的物業如何提升與物業留量進行進行前瞻性規劃。商業地產一般需要重點考慮三大問題:找准符合市場「需求」;填補空缺、避開競爭;吻合城市區域的發展趨勢。
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⑹ 商業地產項目該如何做業態布局與品牌落位呢
運營管理與策略是商業地產運營的核心,是商業地產收益和物業價值提升的源泉。現代商業地產管理運營的精髓就是要把鬆散的經營單位和多樣的消費形態,統一到一個經營主題和信息平台上。不能統一運營管理的商業地產項目,會逐漸從“商業管理”蛻變成“物業管理”,直至最終完全喪失自己的商業核心競爭力。統一運營一般包含四個方面的內容:統一招商管理、統一營銷、統一服務監督和統一物管。這其中“統一招商管理”又是後面三個統一工作的基礎和起源。這項工作的成敗得失不僅決定了發展商前期的規劃是否成功,而且決定著後期商業地產項目商業運營的管理能否成功。
⑺ 如何開發商業地產
一.商業地產是一個具有地產開發、商業運營與資本運作三重特性的綜合性行業,著眼於長期發展戰略,它兼有地產、商業、投資、運營、模式可復制等方面的特性,完全不同於眾所周知的住宅地產。中國內地正式使用商業地產的
概念開始於1999年,以大連萬達集團為代表的房地產企業,開發了效仿美國商場(Mall)操作模式的「訂單式商業地產」。商業地產興盛於2004年WTO全面對外資開放商業零售以後,全國各大房地產開發商紛紛應勢調整戰略,陸續
推出其商業地產品牌,到目前為止,中國大陸正處於商業地產高速發展時期。
二.地產開發商在開發商業地產時,要考慮項目的地理位置、商業定位、規劃設計、招商策略、運營管理等
三.各類商業業態解析
1.
百貨公司:是指在一個建築物內,幾種或若干個專業的商鋪向顧客提供多種類、從品種商品及服務的綜合性零售形態。包括經營多品種、多門類的綜合性商店和大、中、小型綜合經營的商店。百貨公司的理想營業面積為30000
至40000平方米(視地區市場而定);特點--- 整體規劃、統一管理、而以聯營即扣率(提成)為主要經營模式,亦有少部分租賃空間;類型---
大眾百貨(賣場貨品主要以大眾消費品為主,進場品牌趨於平民化);時尚百貨物(
以前衛時尚為經營理念,經營特色主要以白領喜好的時尚品牌為主,如太平洋百貨、百盛百貨、東方商廈、伊勢丹百貨、巴黎春天百貨);精品百貨(以高貴服務理念為主導,經營高檔精品品牌,差別在於其賣場一樓品牌主要以國
際一、二線品牌為形象亮點,目標消費群體定位在中高收入階層,實行VIP會員制客戶管理系統和服務管理系統)
2.購物中心SC:是指多業態、多業種、多店鋪的全客層消費場所,多設在市區或高密度住宅區內,由專業經營團隊系統地有計劃地開發、管理、運營,向消費者提供綜合性服務,理想營業面積一般在100000平方米以上,一般樓層多
至七八層,空間呈縱向規劃。購物中心類似於shopping
mail,但一般設在市區內,具備幾個主力店,並有雄偉的殿堂及大片挑空區,以客層檔次為商品樓層劃分,也會有國際一線品牌為主力商品郡,結合大量餐飲、娛樂、文化、
休憩、購物、影院為一體的全業態多功能商場,並以租賃結合扣率為主的經營模式,多業種及特色大店(店中店)組合而成,並有大型地下停車場。如深圳萬象城;
3.綜合商城(摩爾)指在一個建築群或一個大型建築物中,一般樓層不超過三層,空間呈橫向規劃;由一個管理機構組織、協調和規劃;把一系列的零售商店、服務機構組織在一起,提供購物、休閑、娛樂、飲食等各種服務的一站
式消費中心。理想營業面積在20000平方米以上。功能全---集購物和其他商業服務,甚至金融、文化功能於一體,進行全方位服務。開發步驟(1.用地選擇性
2.確定類型;3.承租戶服務與制定承租政策法規;4.金融支持與財務分
析;5.分析人才需求,建立人才培養計劃;6.制定發展戰略)
4.大賣場---大賣場以經營生鮮熟食及民生必需品、日常生活品的全品類商品組合為特色,並以超低價促銷與平價銷售的綜超形態經營,其機構側重中央采購及營業控管系統,幫連鎖效應由此產生。理想營業面積:15000—25000平
方米(依城市級別而定),單品數約20000個以上單品。大賣場經營管理具備的基本特徵是:低成本、低利率、大流量。
5.社區超市---是以顧客自選方式經營的社區型零售商場,又稱自選商場,理想營業面積為500-2000平方米不等,經營策略(1.低價銷售員;2.貼心服務;3.塑造品牌)
6.倉儲批發店,又稱為倉庫商店,倉庫批發店的經營方式是避開與大型百貨商場競爭的焦點,轉而搞薄利多銷的特色經營。
7.專業店
就是以經營某一大類商品為主的業態,並且有豐富專業知識的銷售人員和相適的售後服務,滿足消費者對某大類商品的選擇需求的零售形態。如電器、鞋類、運動類、家居類、建材類、化妝品等。
8.精品廣場:一般以高收入群體為目標消費者,常銷售高級時裝、飾品、手錶珠寶、皮包、手套、領帶、皮鞋和化妝品等,其經營形式有獨立經營也有設店精品專櫃等。
9.名品折扣店:專指由銷售過季、下架、斷碼名牌商品組成的購物中心,因此也被稱為名品折扣店。
10.批發業態:如義烏小商品批發城,武漢漢正街批發市場
11.文化主題業態:指商業項目充分挖掘所處城市的地理優勢和人文資源優勢,依託城市歷史的深厚底蘊,結合現代文化商圈全新理念基礎,打造以城市文化概念為主題,集多業種為一體的主題商業圏。如南京1912,秦漢唐。
12.旅遊商業業態
13.地鐵沿線商業業態
14.商業街
15.住宅區底層商業
⑻ 請問商業地產設計哪些公司做得比較好有誰知道不
漢薩康托很多人都知道這里,獲得了步步高集團、天虹集團、百佳華集團、豐潤家、壹加壹、鵬泰百貨等國內近百十家大型集團合作,能提升了人們的購物體驗,還為商場創造了價值。
⑼ 商業設計是什麼
商業設計:為商品終端消費者服務,在滿足人的消費需求的同時又規定並改變人的消費行為和商品的銷售模式,並以此為企業、品牌創造商業價值的都可以稱為商業設計。
商業設計的基礎是建立在 :
1、對不同消費者消費需求及習慣的把握
2、對商業各種業態的需求及把握
3、對各商家的需求及把握
4、對新型商業形態的了解
商業設計的類別:
1、商業規劃設計(業態、客群)
2、商業動線設計:人流設計、車流設計、物流設計
3、商業空間設計:商業空間充分利用,重點商業空間(焦點、節點)設計
4、商業布局設計:場、店、櫃架、台、屏銀設計;邊、角、島、空、(路)線設計;垂直交通、平面主交通、次交通、終端交通。交通導示設計
5、商業復核設計
6、設備設施與物管關系設計
7、商業發展規劃設計
8、商業運營設計
9、商業布局原則