① 外地人在上海買房離異的可以嗎
可以，須辦理變更登記。
《上海市房地產登記條例實施若干規定》對其有相應的規定：
第十一條 有下列情形之一的，當事人應當申請房地產變更登記：
（一）登記為配偶一方所有的房地產增加配偶另一方為共有人的；
（二）登記為配偶一方所有的房地產變更為配偶另一方所有的；
（三）登記為配偶雙方共有的房地產變更為其中一方所有的；
（四）房地產共有關系由等額按份共有轉為共同共有，或者由共同共有轉為等額按份共有的。
(1)上海市房地產登記條例擴展閱讀：
《上海市房地產登記條例實施若干規定》相關法條：
第十六條 申請土地使用權初始登記的土地范圍內有他人土地使用權記載事項的，應當認定為申請登記事項與房地產登記冊的記載存在沖突。
申請房屋所有權初始登記的土地范圍內有下列記載事項的，應當認定為申請登記事項與房地產登記冊的記載存在沖突：
（一）有房屋建設工程轉讓的單方預告登記的；
（二）有成片開發土地使用權轉讓的單方預告登記的。
② 外地戶口，離異，能在上海買房嗎
異地購房辦按揭購房手續中需要提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明，如果不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款的，貸款人按第二套(及以上)的差別化住房信貸政策執行，即首付和貸款利率可能提高；
貸款買房有很多種，有公積金貸款和商業貸款。要是公積金貸款就在貸款前，你先知道自己的公積金帳戶上有多少錢，單位每月給你多少錢。只有知道自己的情況才能去貸款。要是商業貸款的話就要衡量資金承受能力。
各個銀行審批的手續和程序不盡相同，但大體都要求，貸款人提供：戶口所在地公安機關提供的戶籍證明、所在單位開據的工作職務證明、收入證明、本地暫住證明、當地固定的聯系地址、聯系方式。銀行會查看貸款人信用記錄等等 ；
.
③ 房產證土地使用證兩證合一是什麼時候開始執行的
「兩證合一」是一個形象的稱呼，總體意思是成為房地產權指土地使用證和房屋所有權證合二為一證。它是城鄉房屋產權證明的一次大統一。在現行的房產發證制度下，從城市到農村，共有集體土地所有證、集體土地使用證、國有土地使用證、土地他項權利證明、房屋所有權證、農村房屋所有權證、房屋他項權證、房屋共有權證等8 種證書。
在上海、深圳等地，一套房子只有一張證已經實施多年。以上海為例，大多數房屋只有一張綠色的「房地產權證」，這張證上載有房屋建築面積、使用面積、所有權、年限、土地的宗地圖、土地性質等，包含有其他城市房產證和土地證里的內容，市民在辦證時只要跑一趟房產部門就能搞定。
2004年12月1日，重慶市出台的《重慶市土地房屋權屬登記條例》，將8種證書簡化為了房地產權證和農村集體土地所有權證兩種證書。登記將施行更嚴格的實名制。
如果夫妻沒有一起將兩人的姓名登記在權屬證書上，登記的一方就可以向登記機關申請辦理房屋的轉移、抵押、注銷等登記，而不必再去證明自己是未婚還是已婚、是否曾離婚、當前夫妻是否為實際的財產權利人等涉及當事人隱私的事項。條例頒布之後，無論房地機構合一還是分設，都必須而且只能設立一個窗口受理當事人的登記申請。
拓展資料：
房產證(Premises Permit)購房者通過交易，取得房屋的合法所有權，可依法對所購房屋行使佔有、使用、收益和處分的權利的證件。即《房屋所有權證》，是國家依法保護房屋所有權的合法憑證。房屋所有者憑證管理和使用自己的房屋。
房產證包括房屋所有權證和房屋共有權證，在通常意義上，房產證是房屋所有權證的簡稱，是由不動產登記機關發放的證明房屋所有權歸屬的書面憑證。按照我國現行的房屋所有權登記制度，房屋登記是城鎮房屋權利歸屬的法定公示方法。
2011年8月下旬稅務部門表示房產加名按房價一半征契稅 。2013年4月，北京市住建委稱，為防止虛假房屋買賣等行為，保障房屋交易安全，今後北京購房人拿到的房產證將可自願並免費設立密碼，房屋如需辦理轉讓、變更、抵押等登記業務時，須提供密碼才可辦理。預計於2013年下半年實施。
④ 誰有住建部09.11.26下發的《關於進一步規范房地產銷售有關問題的通知》
關於轉發《上海市商品房銷售方案備案管理暫行規定》的通知 [日期：2009-11-27] 來源：中華人民共和國住房和城鄉建設部 作者： [字體：大中小] 各省、自治區住房和城鄉建設廳，直轄市建委（房地局）： 近期，上海市為規范房地產市場秩序，根據當前市場變化和房價變動情況，制定了《上海市商品房銷售方案備案管理暫行規定》，現轉發給你們，供參考。同時就進一步規范房地產銷售行為有關問題通知如下： 一、加大對違法違規行為的查處力度。今年以來，隨著中央和地方一系列調控政策的實施，我國房地產市場逐步企穩回升，房地產業在擴大內需、保障民生、促進經濟平穩較快發展中發揮了作用。但近期部分城市少數房地產開發企業捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價等違法違規行為又有所抬頭。各地要珍惜來之不易的好的發展勢頭，加大對違法違規行為的查處和公開曝光力度，堅持整頓規范和促進健康發展並重，保持房地產市場持續穩定健康發展。 二、加強商品房預售方案管理。各地要按照《城市房地產開發經營管理條例》有關規定，在核發預售許可證時，加強對方案的審核。商品房預售方案應明確商品房項目用於銷售、租賃、企業保留自有的情況，明確預售價格及價格調整方式。對於預售方案確定保留自有和用於租賃的商品房，原則上在辦理房屋所有權初始登記前不得銷售。已取得預售許可證的，應在規定時間上網銷售。 三、應結合實際，合理確定商品房項目的預售許可規模。商品住宅項目一般不得分層、分單元辦理預售許可。對已經辦理預售許可的，應一次將全部房源公開對外銷售，不得分批、分次銷售。 四、各地住房城鄉建設（房地產）主管部門要會同有關部門加強對在建項目的監管。要摸清底數，全面梳理檢查已批未建、已批未售項目的情況。督促已達到規定預售條件的項目及時申請預售並公開銷售。 五、進一步推進商品房預（銷）售合同網上登記備案制度和房地產交易信息公示制度。要通過建立樓盤表、網上備案，督促開發商即時公布商品房銷售信息。主管部門要通過對商品房銷售網上備案的監測，及時發現並查處開發商炒賣房號、捂盤惜售、囤積房源等違法違規行為。 六、進一步加強預售款監管工作。確保預售資金專款專用，防止挪用和違規使用預售資金。 附件：上海市商品房銷售方案備案管理暫行規定 中華人民共和國住房和城鄉建設部辦公廳 二〇〇九年九月十五日 上海市商品房銷售方案備案管理暫行規定 為規范商品房銷售行為，維護當事人的合法權益，根據《城市房地產開發經營管理條例》、《上海市房地產登記條例》、《上海市房地產轉讓辦法》、《商品房銷售管理辦法》，特製訂本規定。 第一條（商品房銷售方案備案） 房地產開發企業應當按照規定及時銷售商品房，並應當按照土地出讓合同及規劃批準的范圍，制訂商品房銷售方案，明確上市銷售進度，確定商品房項目中企業保留自有的房地產和用於銷售的商品房，向房屋管理部門備案。 第二條（商品房銷售方案內容） 商品房銷售方案應包括但不限於以下內容： 1、商品房項目的基本情況，包括項目名稱、坐落，土地用途、項目總規模，容積率、綠地率等規劃參數，前期物業管理服務合同，業主管理公約，業主共有房地產、商業配套設施和公益性公共服務設施的設置等。 2、商品房項目用於銷售、租賃以及企業保留自有的情況。商品住房項目中保留自有的房地產應當符合「少量、合理」的原則。 3、商品房項目的建設情況，包括項目建設周期、各期計劃和進度。 4、商品房項目銷售廣告、樓書、樣板房、沙盤等宣傳資料。 5、商品房銷售計劃與銷售方式，包括每期開盤時間、地點，自行銷售或代理銷售，銷售人員等相關情況。 6、商品房銷售價格（包括定價調價方式、方法），銷售合同文本以及簽約銷售流程。 7、售樓處的各項規章制度；包括解決商品房銷售糾紛的預案和制度，維護銷售秩序的措施及突發事件的處理預案。 8、房地產開發企業認為需要制訂的其他事項或房屋管理部門認為需要明確的其他事宜。 9、承諾遵守國家和本市商品房銷售管理規定，達到預售標准及時申請預售，取得預售許可證後按時銷售。 第三條（商品房銷售方案備案審核） 區縣房管部門應當按照下列規定，加強商品房銷售方案的指導和審核： 1、房地產開發企業網上認證後，未在30日內申請辦理商品房預售許可，應當重新辦理網上認證。 2、已達到規定的條件、無理由長期不申請預售（或超過「行政告知書」規定時限，仍未申請預售）的，以及之前有取得商品房預售許可證後、未按規定時間將全部房源公開對外銷售情況的，應當要求房地產開發企業整改，整改通過後重新申報備案。 3、商品住房項目中保留自有的房地產不符合「少量、合理」的原則、商品房定價不合理等，應當要求房地產開發企業修訂銷售方案，重新申報備案。 第四條（預售商品房銷售方案備案程序） 房地產開發企業申請商品房預售時，應當持商品房銷售方案及《上海市房地產轉讓辦法》第三十二條規定的其他材料，一並向房屋所在地區縣房屋管理部門申請辦理商品房銷售方案的備案手續。 區縣房屋管理部門應當在商品房預售許可的同時，辦理商品房銷售方案的備案，並開具《商品房銷售方案備案證明》（樣張見附件）。 第五條（現售商品房銷售方案備案程序） 房地產開發企業現售商品房的，在申請新建商品房所有權初始登記前，應當持下列材料，向區縣房屋管理部門申請辦理商品房銷售方案的備案手續。 1、商品房銷售方案； 2、建設工程規劃許可證、施工許可證及附圖； 3、竣工驗收證明和房屋勘測報告，其中商品住房項目還應提交住宅交付使用許可證； 4、物業管理方案和前期物業管理服務合同。 區縣房屋管理部門應當自受理之日起的十日內，辦理商品房銷售方案備案，並開具《商品房銷售方案備案證明》。 房地產開發企業憑《商品房銷售方案備案證明》及經房屋所有權初始登記的房地產權證等材料，辦理現售商品房銷售合同網上認證手續。 第六條（已備案商品房銷售方案的信息公開） 商品房銷售方案備案後，房地產開發企業應當將《商品房銷售方案備案證明》和銷售方案的相關信息予以公開披露。 房地產開發企業應當將已備案的商品房銷售方案，在售樓場所張貼公示。 第七條（已備案商品房銷售方案的效力） 房地產開發企業應當按照已備案的商品房銷售方案預售、現售（或出租）商品房。 房地產開發企業應當持已備案的商品房銷售方案及上海市房地產登記條例規定的其他材料，向區縣房地產登記機構辦理新建商品房所有權初始登記。 第八條（保留自有和用於租賃的房地產上市轉讓） 房地產開發企業在商品房銷售方案內已確定保留自有和用於租賃的商品房，在房屋所有權初始登記前不得銷售。房屋所有權初始登記後，房地產開發企業轉讓保留自有和用於租賃的房地產的，應當按照《關於存量房交易合同和經紀合同網上備案辦法》辦理。 第九條（已備案商品房銷售方案的變更） 已備案的銷售方案，一般不得變更。因商品房項目的規劃、建築設計變更等原因，確需變更已備案的商品房銷售方案的，應當按照商品房預售許可撤回和變更相關程序辦理。 第十條（違反商品房銷售方案的處理） 房地產開發企業違反商品房銷售方案，預售、現售（或租賃）商品房的，經查實後，市、縣房屋管理部門可以要求該房地產開發企業限期改正，逾期未予改正，作為不良經營行為，記入該房地產開發企業的信用檔案，按規定予以降低直至撤銷資質處理。 第十一條（未辦理銷售方案備案的處理） 房地產開發企業未按本規定辦理商品房銷售方案備案的，區縣房屋管理部門不予辦理商品房預售許可，區縣房地產登記機構不予辦理新建商品房所有權初始登記手續。 第十二條（實施日期） 本規定自2009年7月1日起執行。本規定實施前，已取得的商品房預售許可證，可視作商品房銷售方案備案證明；未取得商品房預售許可的，應按本規定辦理商品房銷售方案備案手續。
⑤ 我國房地產登記制度存在的問題及改革的方向
我國房地產登記制度存在的問題及改革的方向
房地產登記制度是不動產法律制度的重要組成部分，指對土地和地上建築物的所有權以及設定房地產他項
權利按照法定程序在專門簿冊上進行記載確認的一種制度。房地產登記制度是房地產行政管理的基礎與核心，
也是建立房地產市場的必要保障條件。本文擬借鑒國外有關立法，在概括我國房地產登記法律制度的沿革和現
狀的基礎上，就如何健全和完善該制度略陳管見。
一
當今世界各國的土地登記（或房地產登記）制度主要有三種立法例：（一）契據登記制度。又稱登記公示
主義或法國法模式，為法國、義大利、比利時、西班牙、美國多數州及南美一些國家所採用，我國香港地區也
採用這種制度。該制度的特點在於登記機關對於其所應登記的房地產物權變動沒有實質的審查許可權，即進行形
式審查主義；登記沒有公信力，當登記事項在實體法上不成立或無效時，可以對抗善意的第三人；登記簿的編
例是以地產權利人為標准按登記先後順序編簿，而不以不動產為標准。（二）權利登記制度。又稱登記要件主
義或德國法模式，為德國、瑞士、荷蘭、奧地利、埃及等國所採用。這種模式與前者相反，在這種被稱為真正
的地權注冊制度下，登記是房地產物權變動的生效條件，登記機關對地權變動有實質審查的許可權，登記具有公
信力，登記簿的編成採用物的編成主義，即以房地產為標准按順序排列。（三）登記發證制度。又稱地券交付
主義或托侖斯（Robert·Torrens）模式，該模式是由澳大利亞的托侖斯爵士設計提出的，於1858年1月27 日經
南澳州議會通過並於7月施行。採用這一制度的國家主要有澳大利亞、 紐西蘭、英格蘭、愛爾蘭、加拿大、菲
律賓、馬來西亞以及美國的若干州，我國台灣地區也採用這種制度。該項制度在德國法模式的基礎上增加了記
載權利狀態的地券和證書並交與權利人的規定。〔1 〕上述三種登記制度中，與我國現行的登記制度最為接近
的是托侖斯登記制。
我國的不動產制度，在1949年10月之前實行的基本上是稅收地籍制度。在這種制度下，地產的權利證書（
地契）是土地產權（包括房產）的全權證書，土地產權可隨證書的轉讓而轉移，土地權證的丟失（不論任何原
因）都意味著產權的喪失。所以在解放前，不管業主是地主還是農民，都把地契作為珍貴的財產保管，這是我
國各界人士（包括海外華人）心理上安全感的需求形成的特殊現象。稅收地籍制很適合於土地私有制度和以農
業經濟為主的國家，政府只管征稅而不必更多地負責任。新中國成立後，即頒布了《土地改革法》等法律法規
，為土地所有制和土地使用制度提供了法律依據。在50年代初，只有少數大中城市進行房地產全面換證登記，
大多數城鎮則僅在原地政資料上進行產權轉移、變更登記。在隨後相當長的時期，土地房產登記制度廢弛，權
利的變更往往以契代證。
1978年以後我國房地產登記法律制度得到恢復和發展。在房產登記制度方面，當完成第一次全國城鎮房屋
普查（1985年）之後，原城鄉建設環境保護部於1986年2月5日發出《關於開展城鎮房產產權登記、核發產權證
工作的通知》，要求從1987年開始，在全國范圍內開展建國以來第一次城鎮房屋所有權登記和核發全國統一格
式的房屋所有權證。隨後頒布了相關的規章和政策，如《城鎮房屋所有權登記暫行辦法》（1987年4月21日），
《關於房屋所有權登記工作中對違章建築處理的原則意見》（1988年2月12日），《關於城鎮駐軍營房產權登
記、 發證工作的通知》（1988年6月24日）， 《關於城鎮房屋所有權登記中幾個涉及政策性問題的原則意見》
（1989年11月1日）。應當指出，1990年12月31日建設部發布的《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》，是目前我
國城市房地產產權管理較為系統的行政規章。該辦法除了重申產權登記制度外，還明確了「城市房屋的產權與
該房屋佔用土地的使用權實行權利人一致的原則」。經過幾年來的貫徹實施，到1993年底，已登記房產占實有
房屋建築面積的90％，已發證房產佔80％。1995年1月1日施行的《城市房地產管理法》第五章「房地產權屬登
記管理」，以法律的形式首次確立了國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度，並對其主要運作程序作
了規定。
在土地登記制度方面，1986年6月25日通過的《土地管理法》， 標志著我國土地管理事業真正進入了有法
可依的歷史階段。為了確定土地所有權和使用權，依法進行土地登記，1989年7月5日國家土地管理局印發了《
關於確定土地權屬問題的若干意見》（1995年3月11 日修改為《確定土地所有權和使用權的若干規定》）。為
建立土地登記制度，以維護土地的社會主義公有制，保障土地使用者和土地所有者的合法權益。1989年11月18
日國家土地管理局發布了《土地登記規則》。該規則指出土地登記是依法對國有土地使用權、集體土地所有權
、集體土地建設用地使用權和他項權利的登記，土地登記包括初始土地登記和變更土地登記。1994年7月5日國
家土地管理局等部門聯合發出《關於印發〈清產核資中土地清查估價工作方案〉的通知》，明確清產核資中進
行土地清查估價，不但是加快土地登記、估價進度的重要途徑，也是土地管理部門服務於建立社會主義市場經
濟體制的直接措施，是加強土地登記、估價，管理市場、強化土地資產管理的重要手段。為了方便對外服務，
規范土地登記、估價程序，提高辦事效率，地籍管理機構對外可掛土地登記處（站）牌子，辦理土地登記、估
價事宜。為深化企業改革，優化配置土地資源，規范股份有限公司設立中的土地使用權管理，國土局、國家體
改委1995年1 月制定下發《股份有限公司土地使用權管理暫行規定》，其中對土地使用權登記作了相應的規定
，要求在設立股份有限公司之前必須辦理土地登記，然後才能進行土地資產評估及資產處理，根據處置結果再
辦理土地使用權變更登記。1995年10月1 日起施行的《擔保法》對不動產抵押及其登記作了具體規定。為加強
農村集體土地管理，貫徹實施《擔保法》，國土局頒布了《農村集體土地使用權抵押登記的若干規定》，就依
法承包並經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農村集體荒地的土地使用權，以及抵押鄉（鎮）村企
業廠房等建築涉及所使用范圍內的集體土地使用權的抵押登記作出詳細的規定。
關於房地產登記法律制度，除了全國性的規范外，有些地方性法規還作出專項規定，使我國的房地產登記
制度更趨完善。如《深圳經濟特區房地產登記條例》（1992年12月26日通過，1993年7月1日施行），該登記條
例創立了以土地為權利登記之基礎的房產、地產合一制度以及優先權、代理及確認無主財產、賠償、公開查冊
、撤銷核准等一系列新的法律制度，反映了社會主義市場經濟的客觀需要，並為政府掌握地籍、房籍提供了法
律管理手段，進一步完善了特區房地產投資的法律環境。1995年上海市頒布了《上海市房地產登記條例》，規
定房地產權利的確認在法律上是以登記為表現形式的，並避免了原來土地使用權證和房屋所有權證分離可能造
成的兩者不一致的矛盾。1996年8月9日頒布的《廈門市城鎮房屋管理條例》，明確房地產權證書是房地產權利
人依法擁有土地使用權和房屋所有權的憑證，實行兩證合一。
二
一種較為完善的房地產登記制度，必須符合明確產權、簡化手續、節省費用和明確登記的公信力的原則。
從以上我國房地產登記制度的歷史變遷、現行法律規范及其實踐來看，我國房地產登記制度在登記的機關、登
記的類型、登記的公信力和現代化管理手段等方面還存在一些問題，亟待進一步解決和完善。
（一）關於房地產權屬登記機關
房地產權屬登記機關在不同的國家不盡一致，主要有三種類型：一類是設立專職的登記機關，如澳大利亞
的地權登記局，又如日本的登記所，具體由法務局（全國有8個）擔任，下設地方法務局、 分局和辦事處辦理
登記事務；〔2〕一類是由司法機關充任，如美國的地方法院，我國解放前地方法院一度也承辦不動產登記（後
由地政局接收）； 〔3〕一類是由房地產行政管理部門充任。我國在《城市房地產管理法》頒布以前，房地產
權屬登記採取分屬兩個機關管理的體制（深圳市除外）。房地分屬兩個部門管理的弊端是很明顯的，這也是完
善我國房地產登記制度所必須解決的一個問題。深圳經濟特區從1987年開始實行土地使用制度改革以來，借鑒
香港的經驗，採取了房地合一的管理體制，明確規定深圳市人民政府房地產主管部門是特區房地產登記機關，
房地產登記以一宗土地為單位進行登記，土地上已有建築物、附著物的，土地及建築物、附著物應同時登記。
〔4 〕這種有別於其他地區將土地和房屋分別登記的規定，是房地產市場化的客觀要求，無論是經濟管理體制
上，還是在我國房地產立法上都是一個突破。實踐證明，自1986年起在我國實行的房地產分別登記制，兩個部
門各自發證，統計口徑不一，重復收費，房地產權人叫苦不迭。兩個主管部門機構重疊，職能交叉，不僅浪費
人力物力，還形成政出多門、政令不暢，其結果是影響了節約土地的基本國策的落實，影響了房地產業的發展
，影響了政府的形象和威信。基於目前我國房地產管理體制現狀的考慮，《城市房地產管理法》按照「兩證分
發」的模式，規定了登記發證基本運作程序，這是在房地產分管體制下不得不採取的權宜作法。所幸的是，《
城市房地產管理法》在規定「兩證分發」基本運作程序的同時，也肯定了「兩證合一」的經驗，以法律的形式
肯定了這一改革成果，為理順房地產管理體制指明了方向，為解決房地產統一登記制提供了法律依據。新法頒
布後，許多地區依據該法第六條第二款的規定，明確了「房地合一，兩證合一」的管理體制。有些地方機構雖
未合一，但對登記作了簡化手續的規定，如廣東省雖然仍由省建委和省土地管理局兩家分別負責房地產和土地
方面的工作，但頒布的《廣東省城鎮房地產權登記條例》，明確規定由房地產管理部門負責城鎮房地產登記工
作。近年來實行房地合一的城市越來越多，如廣州、上海、汕頭、開封、北京、廈門等地，可以說房地合一是
大勢所趨。然而，由於我國地權可以分，房權不可分，房地融一體的錯綜復雜關系，也產生了相關的一系列問
題。例如，我國目前尚未對多層、高層〔5〕建築物區分所有權登記問題作出專門規定。 在這方面澳大利亞托
侖斯登記制值得借鑒，托侖斯登記制是以土地權利為登記標的，對於分屬數人的多層房屋，則採用土地的空間
概念為其所有范圍，實際上是以其佔有的房屋范圍來確定。日本現行《有關建築物區分所有等之法律》明確規
定，區分所有建築物的專有部分、共用部分與基地利用權的登記應為一體性。我國台灣地區基本上是仿效日本
不動產登記法，現行《土地登記規則》設有關於建築物區分所有權第一次登記規定，並分為專有部分、共用部
門、地下層及屋頂突出物的登記。當然，由於我國與上述國家和地區的情況不完全相同，主要是土地和建物（
指建築物及建築改良物）的所有制與管理體制不同。因此，它們的登記辦法，僅可供借鑒或參考。
（二）關於房地產權屬登記的類型
一個完整的房地產權屬登記類型應包括總登記、初始登記、經常登記、他項權利登記、設定登記、變更登
記、注銷登記、更名登記、塗銷登記、更正登記、囑托登記、預告登記、補給登記、異議登記和暫時登記等等
。權屬登記的類型是由登記的目的所決定的，各種登記類型之間在功能上應互相補充，相互依託，各種具體形
式有一定的內在邏輯性，其設置應有規律性可循，從而構成房地產權屬登記制度的整體。從這一目的和實踐需
要來看，目前的房地產登記規則已遠不能適應市場條件下的需要，亟待修訂。我國《城鎮房屋所有權登記暫行
辦法》和《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》規定的房屋產權登記類型，包括初始登記（又稱靜態登記）和房
屋產權變更過程的登記（又稱動態登記）兩大類型，具體形式有新建登記、移轉登記、變更登記、消滅登記、
他項權利登記以及特殊情況下的延期登記（延期登記的期限不得超過一年）。關於土地登記的類型，《土地登
記規則》分初始登記和變更土地登記兩大類型，後者還包括他項權利移轉登記、土地抵押權登記、注銷土地登
記和更正登記。應當指出，《土地登記規則》以初始登記來代替土地總登記，就難以獲得特定區域土地權屬的
全貌。總登記又稱靜態標示登記或換證登記，是指登證機關在一定期間內對其行政管轄區域內的全部土地的權
屬狀態在審查公告後所進行的登記。總登記一般為土地權屬的第一次登記，在這種情況下，總登記與初始登記
重合，但是，兩者概念的內涵和外延畢竟不同。總登記雖不是經常性的行為，但卻可以是階段性的行為，即不
是一次性的工作。在這種情形下，總登記即非初始登記，因此，登記法規應設置土地總登記形式。土地總登記
和房屋所有權的初始登記，共同構成房地產權屬總登記。
應當承認，我國現行法規中關於房地產登記類型的規定還很不健全，有些國家或地區的不動產登記法以及
我國的某些地方性法規值得借鑒和肯定。（1）房地產預告登記。 此種類型是指為保全房地產權利移轉或消滅
的請求權，或房地產權利內容或順序變動的請求權，或附條件或期限的請求權，房地產登記機關基於債權人或
受益人的申請，經登記名義人的同意所為的登記。例如，A將土地連同房屋出租給B，約定10年以後B將土地連同
新增建築物無償歸還給A，這就是房地產權利未來發生移轉的情形，必須預先辦理登記，此即預告登記。房地產
預告登記是限制登記的一種，是限制登記名義人處分其房地產權利所為的登記。房地產登記機關在登記完畢時
，應通知申請人和登記名義人。〔6 〕欠缺預告登記，將會使某些意圖通過設權行為而欲取得房地產物權的債
權人的目的落空。（2）更名登記。《深圳經濟特區房地產登記條例》第45 條規定， 權利人姓名或名稱發生變
化的， 權利人應自變更事實發生之日起30日內申請變更登記，此即更名登記。更名登記還包括房地產坐落名稱
變更登記和房地產名稱變更登記。我國台灣地區還規定有「籌備人更名法人登記」，主要指法人於其籌備期間
取得的土地所有權，已經以籌備人之代表人的名義登記的，在取得法人資格時，應申請更名登記。 〔7〕（3）
逕為登記。 這是指在一定情形下不需要當事人申請而由登記機關直接登記。如《深圳經濟特區房地產登記條例
》第14條規定，土地使用期滿、抵押期屆滿、代管或被人民法院裁定為無主財產、人民法院或有關行政機關作
出查封決定、裁定的以及法律、法規規定的其他情形，均應由登記機關進行逕為登記，並公告登記結果。（4
）房地產租賃登記。澳大利亞登記制度不以物權或債權來區分應否登記，而堅持以動產或不動產來區分登記的
原則，雖然房地產租賃權是一種債權，但仍將其列入登記的范圍。日本不動產登記法第一章第一條也將租賃權
列入登記之列。我國《城市房地產管理法》和《城市房屋租賃管理辦法》已明確房屋租賃實行登記備案制，因
此，將來制定登記法時應把租賃權列為應登記的權利。
由於我國目前法律尚未承認地役權等物權，房地產他項權利登記的種類較少。但可以預見，隨著《物權法
》的制訂和出台，房地產他項權利登記的適用范圍會越來越廣泛，在房地產權屬總登記以後，房地產上還可設
定土地使用權、地役權、抵押權以及典權等物上權利登記。
（三）關於房地產登記的公信力
在三種房地產登記制立法例中，德國法模式與托侖斯模式均承認登記的公信力。所謂公信力，是指在登記
為房地產權利變動的公示方法的情況下，即使登記簿的記載與實質的不動產權屬不符，但對信賴該記載表徵的
善意第三人也予以保護。按照托侖斯登記制，權利一經登記即具有不可推翻之效力，因欺詐或劃界之錯誤而受
害之人，可對當事人及惡意第三者有恢復其權利的請求權，但對於有償取得的善意第三人則不能請求恢復其權
利，而只能對有過失或錯誤的人請求損害賠償，如應賠償人死亡、不在或破產時，得向登記機關請求賠償。〔
8 〕房地產登記到底是權屬變動的對抗要件還是成立要件，學者之間仍有分歧。從側重於保護交易安全的角度
考慮，應採納後者的觀點。從我國現行的房地產法規及其他相關的法律來看，也表明立法上肯定登記為不動產
物權變動的成立要件。〔9〕這就意味著承認登記的公信力， 只是規定得不夠明確、不具體，有待於進一步完
善。在這方面，《深圳經濟特區房地產登記條例》已經注意到並作出相關的規定，該條例第5 條規定下列三種
情形可撤銷全部或部分已核登記的事項：「（1 ）當事人對房地產擁有合法權利的；（2）當事人在申請登記時
隱瞞真實情況或偽造有關證件、 文件，採取欺騙手段獲准登記的；（3）登記機關審查有疏忽， 核准登記不當
的。」此即所謂撤銷核准登記。同時規定，登記費的收入列作登記機關的業務經費和賠償基金（第54條），如
登記機關及其工作人員因不當核准登記，造成權利人損失的，登記機關應負賠償責任，賠償費從賠償基金中列
支（第59條）。這項制度對維護登記的公正與合法，糾正不當行為，強化登記機關的責任，保護社會公眾的合
法權益具有重要的意義。為強化登記公示制度，我國應借鑒《日本不動產登記法》，制定一部統一的不動產登
記法，對所有不動產權利的變動進行統一規定，以保護權利人及第三人的合法權益，維護正常的市場經濟秩序
。
與登記公示制度密切相關的是公開查冊制度，即所有房地產登記的事項應對社會公眾公開。然而我國《城
鎮房屋所有權登記暫行辦法》和《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》均未明確規定，《土地登記規則》則規定
：土地登記文件資料的查閱，按土地管理部門規定辦理。不經允許不得向第三者提供或者公布（第39條）。在
這方面，美國全國房地產協會前執行副總裁、房地產專家威廉·諾思教授曾介紹，在美國地籍登記是一種公開
文件，只要付手續費，任何人均可查詢翻閱。其公開的目的是要使地產在轉讓、出租或買賣中，受讓者或買方
能夠知道關於這塊土地的一切。地籍登記若不公開，就很難保證房地產市場的健康運轉。〔10〕我國深圳市對
此率先作出創新的規定，登記機關應設置房地產登記冊，按宗地編號對房地產登記事項全面、真實、准確地記
載。房地產登記冊記載的內容可供查詢、復印。應當公告的事項，由登記機關在《深圳特區報》或《深圳商報
》或深圳《中外房地產導報》公告（見該條例第9、61條）。應該認為，房地產登記公開查冊制度， 實際上為
房地產市場打開資源之門，此種做法應予以推介。
⑥ 房產土地不一致不動產登記條例或物權法怎麼解釋啊
「物權法」比過去的相關法律規定，事實上，為購房者提供了更多的權利，同時提高房地產交易程序和救濟制度，用於購買房地產的交易保駕護航。
住宅滿70年的使用權自動續期，解除的規定，「物權法」第149條「的購房者所關注的問題
：住宅的建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。期滿後的期間內非住宅的建設用地使用權依法續期的土地上的房屋及其他不動產的所有權，已同意，按照合同沒有約定或者約定不明確的，按照法律，行政法規，
根據現行法律和法規：建設用地使用權的最長期限為70年，住宅用地，工業用地為引進的「房地產法」之前的50多年，40年的商業用地;綜合土地50年。，歸屬的土地使用權期滿後的70年一直掛在人們心中的一個巨大的石頭。買家擔心，一旦被收回土地使用權，那麼將自己住宅的命運嗎？「物權法」針對這一住宅建設用地使用權自動續期，因此，購房者並不需要購買這點有顧慮對引進的規定有利於普通百姓的生活和工作。
二，房屋登記系統已取得了顯著的變化，購房者的
物權法「第九條應充分重視：不動產的設立，變更，異化，依法登記的，生效，未經登記，不生效，法律另有規定的除外。
統一登記制度，以減少購房手續
「物權法」第10條，第一個統一的不動產登記制度。
「物權法」第10條規定：不動產登記，由登記機構對房地產的位置。
報名費法院的情況下，統一收費標准
「物權法」第22條規定：不動產登記費按件收取，而不是按照房地產領域，數量或價格的比例收取。具體收費標准由價格規定的主管部門會同國務院有關部門。
4規定，「預告登記制度」，以防止房賣「
財產權利法」第二十條規定：當事人簽訂買賣協議的房子或其他不動產，以保護無論在未來的注冊登記機構按照合同通知的權利。預告登記，登記的權利，恕不另行通知
拖車登記後同意出售的房地產，不發生物權效力。 ，消除債務或不能辦理房地產登記，注冊失敗。
登記機關錯誤登記，對購房者造成的損失，向登記主管機關通知之日起三個月內登記要求賠償
「物權法」第21（2）條規定：登記錯誤，造成損害的其他登記機構應當承擔賠償責任。
三，買方善意取得的財產可能會被退回
「物權法」第108條：動產善意受讓人，原來的動產權利消滅，但知道或者應當知道該權利，除非真正善意受讓人受讓方。
，買家，建築物區分所有權，所有權和共同所有權區分
「物權法」第70條：業主的住宅樓宇，商業目的和其他專有部分所有權的專有部分以外的公用部分享有所有權和共同管理的權利。
「物權法」第73條：建築區劃內的道路，屬於業主，但城市公共道路的除外。建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但屬於城鎮公共綠地或表達個人以外的其他公共場所的建築面積，公用設施和物業服務大樓內的業主所擁有。 BR p>五，注意停車區，車庫的歸屬
「物權法」第74條：建築區劃內規劃用於停放汽車的車位，車庫應當首先滿足業主的需求。內建築面積，規劃用於停放汽車的車位，車庫的歸屬，由當事人通過出售，使用或租賃協議，佔用道路或其他場地的業主所擁有的停車位的業主。
⑦ 拆遷後政府給的安置房能否辦理房產證或者出售
您好，
1）拆遷後政府給的安置房是能夠辦理房產證的。您需要在預（銷）售合同簽訂後，讓動遷安置房的購房人持「供應單」和《上海市房地產登記條例》規定的文件，到動遷安置房所在區、縣的房地產登記機構辦理房地產轉移登記。
《上海市房地產登記條例》規定的文件如下：
申請房地產轉移登記，應當提交下列文件：
（一）申請書；
（二）身份證明；
（三）房地產權證書；
（四）證明房地產權屬發生轉移的文件；
（五）根據登記技術規范應當提交的其他有關文件。
2）安置房是能夠進行出售的。您需要注意的是：在取得房地產權證的3年後才能出售，但這一規定不包括依法發生繼承等非交易類行為以及由原安置區、縣的住房保障房屋管理局按照有關規定組織回購的安置房。
您可以根據實際情況參考《上海市動遷安置房管理辦法》第二十三條中的規定。規定內容如下：
動遷安置房在取得房地產權證後的3年內，不得轉讓、抵押，但依法發生繼承等非交易類行為以及由原安置區、縣的住房保障房屋管理局按照有關規定組織回購的除外。
⑧ 房產證土地證兩證合一什麼時候開始執行
房產證土地證兩證合一最早是《上海市房地產登記條例》，1996年3月1日起實施，實行房屋、土地兩證合一，頒發統一的房地產權證書。2008年9月1日起全面實行了兩證合一,統稱為《房地產權證》。
房產證和房地產權證的區別
房產證，即《房屋所有權證》，是指購房者通過交易，取得房屋的合法所有權，可依法對所購房屋行使佔有、使用、收益和處分的權利的證件，是國家依法保護房屋所有權的合法憑證。房產證包括房屋所有權證和房屋共有權證，在通常意義上，房產證是房屋所有權證的簡稱，是由不動產登記機關發放的證明房屋所有權歸屬的書面憑證。
房地產權證，一般來說包括《房屋所有權證》和《土地使用權證》，但有些地方也可能是由房屋管理部門和土地管理部門統一開據的《房地產權證書》。房屋產權證具體又包括《房屋所有權證》和《土地使用權證》，有些地方也可能是由房屋管理部門和土地管理部門統一開據的《房地產權證書》。
房產證和房地產權證的區別有以下幾點：房產證是權利人依法管理、經營、使用和處分房地產的憑證。主要記載業主所購房地產的房地產與土地的有關內容。如權利人名稱、身份證號;宗地號、土地用途、土地位置、宗地面積、使用年限;房地產的名稱、棟號、房號、用途、建築面積、竣工日期、建購價款以及房地產他項權利等。現在頒發的房產證是由原《房屋所有權證》、《國有土地使用權證》合二為一，統一製作的房地產產權憑證，兩者主要區別是《房地產證》同時記載有土地文件和房屋文件，是對土地使用權、房屋所有權統一進行登記。而原《房屋所有權證》則沒有記載土地使用權狀況。
房產證土地證兩證合一的政策大大方便了業主，同時它也更有利於國家對房屋與土地的管理。自政策出台之後，新房的業主們領到的就是房屋所有權證了，但在兩證合一之前領取了房產證與土地證的業主們也不需要特意到相關部門進行更換，原來的房產證和土地證還是可以繼續使用的。
以上是小編為大家分享的關於房產證土地證兩證合一什麼時候開始執行的相關內容，更多信息可以關注建築界分享更多干貨
⑨ 房產證土地證兩證合一是什麼時候執行的
房產證土地證兩證合一最早是《上海市房地產登記條例》，1996年3月1日起實施，實行房屋、土地兩證合一，頒發統一的房地產權證書。
2008年9月1日起全面實行了兩證合一, 統稱為《房地產權證》。
「兩證合一」是一個形象的稱呼，總體意思是成為房地產權指土地使用證和房屋所有權證合二為一證。它是城鄉房屋產權證明的一次大統一。在現行的房產發證制度下，從城市到農村，共有集體土地所有證、集體土地使用證、國有土地使用證、土地他項權利證明、房屋所有權證、農村房屋所有權證、房屋他項權證、房屋共有權證等8 種證書。
在上海、深圳等地，一套房子只有一張證已經實施多年。以上海為例，大多數房屋只有一張綠色的「房地產權證」，這張證上載有房屋建築面積、使用面積、所有權、年限、土地的宗地圖、土地性質等，包含有其他城市房產證和土地證里的內容，市民在辦證時只要跑一趟房產部門就能搞定。