1. 房貸利率「換錨」開啟
對於老百姓(74.750, -0.98, -1.29%)而言，除了關心房價漲跌之外，房貸利率調整也一直牽動著他們的心。10月8日起，房貸利率正式「換錨」，從以基準利率為基礎轉變為以LPR（貸款市場報價利率）為基礎進行加點。北京商報記者近日在調查中發現，北京地區多家商業銀行將在10月8日實行首套個人住房貸款利率不低於相應期限LPR加55個基點（一個基點等於0.01%），二套個人住房貸款利率不低於相應期限LPR加105個基點。根據此前北京地區多數商業銀行執行的利率標准，此次「換錨」對購房者月供支出不會增加明顯負擔。而在「房住不炒」的大背景下，房貸利率的下行可能性基本無望。
多家銀行執行新定價基準
10月8日起，個人住房貸款利率政策將發生新的變化。根據此前央行所發布的《關於新發放商業性個人住房貸款利率調整的公告》，自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。也就是說，房貸利率不再與基準利率掛鉤，而是掛鉤LPR利率，房貸利率「換錨」在即。
北京商報記者近日從多家商業銀行相關負責人處了解到，北京地區轄內商業銀行房貸利率變軌正在穩步推進當中。多家銀行表示10月8日將實行首套個人住房貸款利率不低於相應期限LPR加55個基點，二套個人住房貸款利率不低於相應期限LPR加105個基點的定價基準。
根據9月20日出爐的新一期LPR報價，1年期LPR報4.2%，較上一次下調5基點，主要與房貸利率掛鉤的5年期以上LPR為4.85%，與上次持平。本次5年期LPR報價水平也就意味著房貸新下限正式確定。
融360大數據研究院分析師李萬斌指出，與改制後的首次LPR報價水平相比，本次5年期LPR水平並沒有發生變化，依然是凸顯出央行有意穩定房地產市場的態度。按照房貸新政規則，10月8日後新發放的住房個貸，首套房的利率不低於4.85%，二套房不低於5.45%。此前已有個別銀行開始試點LPR房貸新政，這些銀行的加點基數都是基於8月20日公布的LPR 5年期水平。9月20日新一期LPR 5年期報價水平不變，也就意味著10月8日房貸新政正式實施時，已試點的銀行加點數大概率保持穩定。
對目前行內LPR工作的具體安排，一位股份制銀行相關人士介紹，已完成新發放個人住房貸款利率以LPR作為基準的相關准備工作，可滿足監管10月8日起實施的要求。正在逐步推進包括修訂貸款合同利率條款，增加以LPR作為定價基準的選項；改造核心、信貸等相關系統，支持以LPR為定價基準的貸款出賬；開展全系統LPR專題培訓、宣導；通過行內官方網站、網上銀行、手機銀行、自助終端等對客渠道發布LPR。
「目前的要求是截至2019年三季度，全國性銀行業金融機構新發放貸款中，應用LPR作為定價基準的比例不少於30%。」一家城商行相關人士表示，「截至12月末，上述佔比要不少於50%；截至明年3月末，上述佔比不少於80%。到明年一季度，所有發放的貸款100%都遵循LPR定價原則。」
另一家城商行相關人士也向記者透露，後期該行會結合市場情況對定價基準進行調整，保證區域房貸利率的相對平穩，維護區域房地產市場健康穩定，目前已經對該行個人住房按揭業務涉及的制度、合同和系統進行了相應調整，滿足LPR定價要求。但也有銀行表示，目前仍未開展房貸利率變軌工作，具體調整計劃需要在10月8日後才會公布。
對購房者影響幾何
房貸利率新政實施，老百姓最關心的就是「買房成本貴了還是便宜了」，從已確定細則的銀行來看，北京地區新政下的首套房及二套房貸利率相比之前房貸利率均有所上浮。
北京商報記者梳理發現，如果按照9月20日最新一期公布的五年期以上LPR為4.85%計算，那麼10月8日北京執行的個人住房貸款利率為：首套住房不低於5.4%；二套住房不低於5.9%。據北京一房產中介透露，目前北京地區大部分銀行執行首套5.39%、二套5.88%房貸利率水平。由此可知，執行新政後，北京房貸利率較之前是有所提升的。
那麼利率變軌對購房者影響如何？合碩機構首席分析師郭毅向北京商報記者分析稱，如果上述標准落地，北京房貸利率水平雖然有微幅上漲，但這個上漲對於購房者而言其實可以忽略不計。房貸利率與LPR掛鉤後，也更能體現市場導向，後期房貸利率的漲與跌，與房地產市場供需關系直接掛鉤，將由市場來定價。
一位國有大行房貸部相關人士介紹稱：「9月底時咨詢房貸政策的人確實很多，但即使節前提交貸款申請，審批下來也在10月8日之後了，因此這筆貸款也是按照LPR加點形成利率，不是此前的基準利率基礎上進行上浮。」而另一位國有大行相關工作人員則向記者提到新的機制並不會那麼快實行，「利率並軌目前只是制定了一個標准，還需要一定的過渡期，正常實施也要到2020年1月1日之後了」。
新的利率變軌並未對購房者產生太多負擔，一位房產中介對記者說道，按照新的機制，房貸利率變動不會太大，對購房者來說每個月房貸也就是多出十幾元錢，沒什麼太大影響。
另一位中介也表示，「政策變動之前北京地區商業銀行首套房貸款大多實行的是5.39%的利率，新政下，首套房貸的利率下限為5.4%，而一般購房者貸款都在25年以上，實際上並沒有太大影響，從現有數據來看，北京地區購房人數並沒有太大的起伏」。
例如，以商業貸款100萬元、25年期限計算，首套商業性個人住房等額本息還款方式下，每個月月供多出5.94元，利息共多出0.18萬元；等額本金首月多出8.33元，利息共多出0.13萬元，按平均數計算，相當於每月月供多出4.33元；二套商業性個人住房等額本息還款方式下，每個月多出12.16元，利息共多出0.36萬元；等額本金首月多出16.67元，利息共多出0.25萬元，按平均數計算，相當於每月月供多出8.33元。
值得注意的是，上述測算僅作為參考，因為以往房貸以基準利率為基礎時，在加息降息時，部分購房者會面臨房貸利率重新定價的問題，而在房貸利率以LPR為定價基準時代，也會存在重定價現象。根據央行有關負責人就個人住房貸款利率答記者問，個人住房貸款利率重定價周期可由雙方協商約定，最短為一年，最長為合同期限。每次利率重新定價時，定價基準調整為最近一個月相應期限的LPR。不過，房貸利率加點水平在合同期內不會改變，央行明確指出，「加點數值一旦確定，整個合同期限內都固定不變」。也就是說，若房貸合同寫有重新定價條款，那麼購房者月供有可能會跟隨LPR報價出現波動；反之，房貸利率將會一直維持放貸時的水平。
樓市今年怎麼走
在發布LPR機制之初，央行便進行了表態。8月20日，央行副行長劉國強在國務院政策例行吹風會上透露，新的LPR形成機制並不會使房貸利率下降。劉國強表示，要堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」定位，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，保持個人住房貸款利率基本穩定。央行同時還宣布，按照「因城施策」的原則，各地可以在國家統一的信貸政策基礎上，根據當地房地產市場形勢變化，確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。這意味著，未來房貸利率也會跟房價一樣實施「一城一策」，各地區會因地制宜開展工作。
9月6日，央行祭出降准「大禮包」，決定於9月16日全面下調金融機構存款准備金率0.5個百分點（不含財務公司、金融租賃公司和汽車金融公司），再額外對僅在省級行政區域內經營的城市商業銀行定向下調存款准備金率1個百分點。
業內分析人士認為，央行降准後，整個房貸市場可貸資金增多，這能夠對沖房貸利率出現小幅上漲所帶來的影響。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進強調，目前房地產市場政策層面基本上都以收緊為主，房貸利率上漲，表明即使在新的房貸利率下，房地產市場調控依然嚴格。當前房貸利率雖略有上升，但這個上升幅度是可控的，房貸市場仍將以平穩為主。
李萬斌也表示，LPR機制的出台是為了降低實體經濟融資成本、引導資金向小微企業等傾斜；對於房貸來說，大方向仍然是避免干擾房地產政策的執行，即使LPR下行，銀行也會通過改變加點基數來保證短期內房貸利率的基本穩定。
2. 房貸利率今日正式「換錨」 實際利率變動有限
根據央行此前公告，自今日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率(LPR)為定價基準加點形成。首套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率，二套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點。央行省一級分支機構在國家統一的信貸政策基礎上，根據當地房地產市場形勢變化，確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。公積金個人住房貸款利率政策暫不調整。
雖然商業性個人住房貸款利率的定價基準從貸款基準利率變為LPR，但在「房住不炒」的政策基調下，房貸利率「換錨」對實際利率水平影響不大。央行有關負責人此前也表示，定價基準轉換後，與當前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當。與改革前相比，居民家庭申請個人住房貸款，利息支出基本不受影響。
實際上，自央行宣布房貸利率定價基準新政以來，各大銀行就在進行系統切換、合同文本調整等方面的准備，個別城市的部分銀行已試水新的房貸利率定價方式。如9月初起招商銀行(34.750, -0.45, -1.28%)(港股03968)在深圳地區的部分房貸業務利率已經掛鉤LPR，首套和二套房貸利率分別在最近一個月相應期限的LPR4.85%基礎上加30個基點和60個基點，分別為5.15%和5.45%，而此前首套房貸利率為5.145%、二套為5.39%。
另據了解，北京地區新的個人住房貸款定價基準為：首套商業性個人住房貸款利率為LPR加55個基點，這與此前銀行普遍執行的在基準利率基礎上上浮10%的利率水平幾乎相當；二套商業性個人住房貸款利率為LPR加105個基點，較原有的二套房利率水平有所上浮。
9月20日公布的最新5年期以上LPR報價為4.85%，與上一次持平。業內普遍認為，新的個人住房貸款利率政策從今日開始執行，5年期以上LPR是銀行發放住房抵押貸款等中長期貸款利率的定價參考，維持5年期以上LPR報價不變也體現了此前央行提出的「房貸的利率由基準利率變為參考LPR，參考的基準變了，但利率水平不能下降」，與當前房地產調控政策思路一致。
不過由於房地產政策執行「因城施策」，對於不同城市的實際影響會有所不同，尤其是像上海等城市存在的首套住房貸款利率降至基準以下的「打折」情況將一去不復返。今日起在上海新發放的首套住房貸款利率，最低也要4.85%。
此外，按照規定，新發放的住房貸款利率每年會有一次調整的機會，即借款人申請商業性個人住房貸款時，可與銀行業金融機構協商約定利率重定價周期。重定價周期最短為1年，每次利率重新定價時，定價基準調整為最近一個月相應期限的LPR。不過，住房貸款利率每年可以調整的部分僅限於定價基準部分，對於在LPR基礎上的加點部分，則在合同期限內固定不變。
3. 房貸利率正式「換錨」 月供是漲是跌
根據央行此前的公告，10月8日個人住房貸款利率的定價基準從之前參考基準利率調整為參考貸款市場報價利率（LPR），備受關注的房貸利率「換錨」宣告正式落地。
盡管LPR落地一度在輿論引發房貸利率是否會上漲的討論，但從新一期LPR和各地加點情況來看，購買首套房和二套房的貸款月供變化並不大。也有一線從業者向記者表示，房貸利率「換錨」目前尚未直接影響到一線銷售層面。
廣深貸款成本小幅增長
根據9月20日央行公布的新一期貸款市場報價利率（LPR），其中一年期LPR為4.20%，下降5個基點，但與房貸利率掛鉤的五年期以上LPR仍維持4.85%不變。各地對於LPR加點擁有自主權，根據易居研究院最新出具的報告，納入統計的11個一二線城市LPR房貸利率相比9月有微弱上升，3個三四線城市略有下調。
一線城市中的廣州和深圳，10月LPR房貸利率相比9月出現微增。其中廣州10月房貸價格首套房不低於LPR加56BP，利率從5.39%變為5.41%；二套房不低於LPR加79BP，利率保持5.64%。深圳10月房貸價格為首套房不低於LPR加30BP，利率保持5.15%，二套房不低於LPR加60BP，利率從5.39%變為5.45%。
北京和上海也有所變化，其中北京10月首套房和二套房LPR分別增加55和105BP，其二套房5.90%的利率也是四大一線城市中最高的。上海作為為數不多保留房貸利率折扣的城市，按照LPR定基的要求，二套房LPR需加點60BP，因此二套房貸利率達到5.45%，但首套房貸加點僅為5BP，4.95%的利率也是一線城市中最低的。
此次變動，廣州首套房貸、深圳二套房貸利率都有所增加，貸款成本有沒有上升？易居研究院報告指出，按照貸款100萬、貸款期限30年、等額本息償還的標准，則10月廣州首套房貸月供額為5622元，相比9月增加13元，深圳二套房貸月供額為5460元，相比9月增加38元。
月供壓力幾無變化
從廣深兩地的測算結果來看，利率調整後貸款者每月多付利息較此前雖有增長，但增幅僅為月供額的零頭，基本可以忽略不計。
廣深等地房價已處於相對高位，但即便以300萬元、30年等額本息還款法的按揭貸款計算，貸款人每月多付利息仍不足100元，對置業者的影響並不明顯。「在基礎利率疊加廣州市場利率加點下限後，可以肯定房貸利率較現時會有所上調，但上調幅度幾乎可以忽略不計」，廣州巡家房地產代理有限公司經理人羅春賢認為，市場將會平穩過渡。
盡管房貸利率換錨後，不少城市房貸月供額出現微增，但也有城市出現下降。易居研究院統計顯示，與廣州相鄰的佛山，10月LPR基點為首套63BP、二套85BP，對應首套和二套房貸利率分別為5.48%和5.70%，相比9月有所下滑，按照100萬元、30年、等額本息的按揭貸款進行測算，佛山10月首套房貸月供將減少101元，二套房貸減少115元。
易居研究院報告認為，此次LPR房貸利率調整，並沒有對原有月供產生太大的壓力，月供額變動非常小，基本上不會對購房者形成太大幹擾，或者說是可以忽略不計的，而從城市結構上看，二線城市的負擔增加相對會大一點，而三四線城市則沒有太明顯的負擔，甚至有減負的現象。
不過，由於具體執行放貸的是商業銀行，部分銀行或會採取略高或略低於加點後利率的情況，因此在辦理住房按揭貸款時，仍需要向銀行咨詢具體的執行利率。
市場成交直接影響尚未體現
有過貸款購房經歷的人應該會有這樣的印象：從辦理網簽，到貸款審批，到過戶出證，再到銀行放款，通常需要經歷一定的等待周期，即便最快也需要個把月的時間，如果系辦理「公積金+商貸」的組合型貸款，多頭審批會讓等待周期進一步拉長。因此，盡管10月8日新政才會落地，但事實上9月以來的購房者就已存在採用「換錨」後房貸利率的可能型。
不過有銷售一線從業人員認為，當前房貸「換錨」對市場成交的直接影響還沒有那麼快體現出來。中原地產廣州華苑分行店董莫建國向記者表示，其所在的門店位於天河北區域，周邊以學位房成交佔多數，出手置業的大部分是改善型需求的家庭，為子女讀書置換學位房，三至四房的戶型比較搶手，均價在4.0萬-4.5萬元/平方米之間。
「學位房對很多家庭也是剛需，這部分購房者並不會把關注點過多放在房貸利率上，最主要是物業合適，」莫建國表示，進入9月份，二手房成交量呈現上升趨勢，「不少家庭希望在春節前敲定房子的問題，」預計今年下半年餘下的時間，二手成交量還會穩中有升，即便LPR新政有影響，也對整體影響不大。
易居研究院報告認為，最新一期LPR利率的調整並不會對按揭貸款的成本產生實質性的影響，更多的影響還是體現為貸款定價方式的調整，即後續利率自我調整的空間會更大。從近期房貸市場的政策面看，「房住不炒」是重要的指導思想，這也決定了房貸政策短期內不會放鬆。但後續隨著金融環境的進一步寬松，以及房地產市場的周期性調整，預計LPR房貸利率將有進一步下調的可能。
■專家：
實體和地產融資利率「倒掛」將有望改變
「利率市場化新政落地，是預期之中的事。」廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉博士向南方日報記者表示。
新政表面上看是讓房貸跟LPR掛鉤，但實質上是讓房貸跟LPR脫鉤，建立樓市與資金之間的「防火牆」，從而讓央行未來實施寬松貨幣政策，降低MLF，並進而降低實體融資成本。李宇嘉認為，貸款定價「換錨」，將改變過去實體和地產融資利率「倒掛」的現象，也將從根本上控制資金外溢，減少房地產對低成本資金的佔用，提高多套住房的購房貸款成本。
未來可能出現的情況是，前後兩個月或一年一定價，按揭利率完全不同。隨著利率市場化的推進，未來想獲得第二套房貸（第三套停貸了），很可能要支付更高的利率，可能會是LPR加幾百個基點。甚至，誰出的利率高就給誰；誰出的利率高，誰獲得貸款的速度就快。過去，投資房產很少考慮貸款成本，更多的是「能不能貸得到」「貸得越多越好」。未來，買房成了一個專業活兒，必須要計算貸款成本、交易成本、交易周期（熱點城市限售常態化），考慮以後賣房的收益能不能抵得過成本。如此這般，「房住不炒」漸進形成。
4. 房貸利率「換錨」最後時刻
（記者 許倩）距離8月31日貸款市場報價利率（LPR）轉換「最後期限」越來越近，多家銀行已經開啟存量房貸利率定價基準批量轉換工作。
「這次轉換是系統自動操作的，客戶如果不操作即默認自動轉換。」工商銀行一位工作人員告訴記者。
但這也不代表消費者沒有選擇權。各銀行均明確，批量轉換完成後，若對轉換結果有異議，可於2020年12月31日（含）前通過網上銀行、手機銀行自助轉回或與貸款經辦行協商處理。需要注意的是，已有銀行明確，撤銷操作僅能辦理一次。
「考慮到中國經濟已經度過高速增長時期，潛在經濟增長率明顯下滑，未來的經濟增長將會進入中速甚至中低速，加息可能性不大，預計政策利率和LPR均將以回落為主。長期來看，選擇LPR應該比固定利率更劃算。」盤古智庫高級研究員王靜文對中國房地產報記者表示。
一位銀行業內部人士認為，雖然無法預測未來LPR的具體走勢，但市場化利率和總體經濟環境息息相關，經濟環境好，LPR可能走高，但同時大家還款能力也會增強，反之亦然，因此從抗風險的角度來看，選擇LPR利率可能更好一些。
批量轉換進入最後時刻
8月31日是央行定的LPR轉換的截止時間。在此之前銀行需要弄完所有的存量貸款業務的利率轉換工作。
8月12日，工行、農行、中行、建行、郵儲銀行5家國有銀行均發布公告稱，將於8月25日起，將符合轉換條件的存量浮動利率個人住房貸款，批量轉換為貸款市場報價利率(LPR)定價。
另一國有銀行交通銀行的動作更快，7月20日就發布了房貸定價基準批量轉換的公告，於8月21日對尚未轉換者統一調整為LPR浮動利率加減點方式。
房貸轉換後的利率計算方式為「重定價日最近一期5年期以上LPR+固定點數」。
舉例而言，若某客戶的房貸利率是基準利率上浮10%，按照現在執行的利率水平4.9%計算，轉換前的房貸利率就是5.39%。按照央行規定，在個人房貸轉換期間均錨定2019年12月的LPR，即4.8%。因此，加點值=5.39%-4.8%=0.59%或59個基點。加點值在合同剩餘期限內固定不變。
若某客戶在前幾年利率較低時貸款買了房，當時與銀行簽的合同是基準利率打8折，即4.9%×0.8=3.92%。那麼加點值就是3.92%-4.8%（2019年12月發布的5年期以上LPR）=-0.88%，即負88個基點。
王靜文表示，LPR機制下，房貸利率由LPR加點方式決定，而LPR會跟隨MLF利率浮動，所以LPR機制下的房貸利率就由原來的固定利率制變成了浮動利率。對於定價日的選擇，若要盡快享受利率下行帶來的房貸成本節約，可選擇貸款日對應日調整。
根據央行近日發布的《2020年第二季度中國貨幣政策執行報告》，截至6月末，存量貸款定價基準轉換進度已達55%。其中，存量企業貸款轉換進度為76%。
據銀行人士介紹，LPR還款方式會隨著外部經濟環境浮動，而選擇固定利率，包括還款總額及每個月還本付息的金額都是固定的。選擇不轉化的客戶大致分為這樣幾類：一是貸款時間較早，當時利率較低，且部分客戶享受了8折、9折等優惠；二是有些客戶本身貸款金額不高或所需還款余額不多；三是部分客戶預期未來經濟上行後，利率也會隨之上浮，擔心選擇LPR定價會承受不起加點部分。而選擇轉換LPR的客戶一般是貸款時利率較高，且預期之後利率仍將下行的客戶。
事實上，早在2019年12月30日，央行就發布公告稱，要求全國所有的存量浮動利率貸款的定價基準轉換為LPR，從2020年3月1日至2020年8月30日結束。這次轉換工作的主要原文描述是：
「自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成（加點可為負值），加點數值在合同剩餘期限內固定不變；也可轉換為固定利率。定價基準只能轉換一次，轉換之後不能再次轉換。已處於最後一個重定價周期的存量浮動利率貸款可不轉換。存量浮動利率貸款定價基準轉換原則上應於2020年8月31日前完成。」
當時政策的精神實際上是「在協商基礎上督促客戶完成換錨」，而現在則是統一默認進行調整，若對轉換結果有異議，可於2020年12月31日（含）前通過相關渠道自助轉回或與貸款經辦行協商處理。
LPR利率仍有下行空間
自2019年8月份LPR報價機制改革後，LPR利率一直呈下調穩定趨勢。3月3日開始，受疫情沖擊，美國率先啟動降息，全球降息背景下，中國的市場利率也處在實際下行通道中。
其中，5年期以上LPR利率已3次下調，累計下調20個基點，LPR定價下的房貸利率亦隨之下行。融360大數據研究院的監測數據顯示，2019年8月，全國首套房貸款平均利率為5.47%；2020年使用LPR利率，7月全國首套房貸款平均利率為5.26%。
6月17日召開的國務院常務會議指出，進一步通過引導貸款利率和債券利率下行、發放優惠利率貸款、實施中小微企業貸款延期還本付息、支持發放小微企業無擔保信用貸款、減少銀行收費等一系列政策，推動金融系統全年向各類企業合理讓利1.5萬億元。
但這之後，央行降息的靴子遲遲沒有落地。7月20日公布的LPR利率也已持續4個月不再下降，5年期以上LPR利率仍保持在4.65%。這令部分市場人士對利率下行的趨勢產生了疑慮。
在中信證券首席固定收益分析師明明看來，LPR改革後存貸款利率均有下行，但二季度貸款利率下行有限。二季度金融機構人民幣貸款加權平均利率僅僅下行2個基點，均小於MLF和LPR的下行幅度，預計後續LPR下行難度較大，存量貸款定價基準轉換仍然是降成本的主要來源。
不過，更多業內人士預計，LPR利率仍有下行空間。
王靜文認為，LPR根據MLF利率決定，MLF為央行的政策利率，主要根據經濟的冷熱情況調整。比如從去年下半年到今年，由於經濟持續下行加上疫情沖擊，央行已經三次下調MLF利率共計35個基點。相應的，一年期LPR已經下調46個基點，5年期LPR下調了20個基點。考慮到中國經濟已經度過高速增長時期，潛在經濟增長率明顯下滑，未來的經濟增長將會進入中速甚至中低速，加息可能性不大，預計政策利率和LPR均將以回落為主。
光大銀行分析師周茂華則表示，LPR下行將推動金融機構向實體經濟合理讓利，主要驅動因素為央行降准、銀行降低負債成本、MLF利率下行等。另外，需要考慮銀行不良率滯後的影響。綜合考慮國內宏觀經濟表現及以上這些因素，下半年LPR預計下行空間為10個至15個基點。
5. 房貸利率「換錨」，該怎樣選
8月25日，央行發布公告稱，從10月8日起，新發放的個人住房貸款，定價基準從貸款基準利率轉換為LPR(貸款基礎利率)。10月8日以後，新發放房貸以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率(LPR)為定價基準加點形成。從現在到10月8日剩下不到一個月的時間，按一、二手房屋網簽到同貸書獲批並簽訂按揭合同的時間大約需要一個月時間，現在簽約買房，極大機會喝到LPR「頭啖湯」。
文/圖 廣州日報全媒體記者 李鳳荷
市場表現：購房者淡定應對
記者從8月底至今陸續走訪了小北一帶的二手地產中介行業以及多家按揭公司，發現趕舊房貸利率「末班車」的購房者不多。
中原地產的曾小利在小北路從事地產中介多年，她告訴記者，8月底在房貸新政宣布後分行成交了幾套二手住宅，有總價在三四百萬的樓梯樓學位房，適合一家人居住；也有過千萬的電梯次新大面積單位，為改善居住的「賣一買一」購房者成交。購房者都傾向於使用公積金貸款，盡管廣州市公積金貸款額度個人最高不超過60萬元，家庭不超過100萬元，購房者只要能使用公積金貸款，都想把公積金額度貸到上限後，再使用商業貸款，因此這幾單成交都是公積金商業組合貸款。
她表示，由於公積金貸款對應的依然是基準利率，在10月8日後也不受影響，因此購房者認為房貸新政對他們影響不大，他們也不會刻意趕在10月8日前辦完貸款手續。此外，由於購房者或是學位房或改善置業，為「剛需」購房者，因此對房貸利率政策不太關心，也沒有特意趕「末班車」。
合富房地產服務中心資深經理湯麗娟告訴記者，由於一般銀行的房貸利率都是以放款當天為准，因此建議9月有按揭購房需求的客戶，現在就要准備資料向銀行辦理貸款申請。當然具體以銀行的最終發布為准。新政實際上是體現了「房住不炒」、從緊從嚴的政策取向，整體符合市場預期。未來不確定因素較多，銀行政策趨緊，她建議有購房需求的客戶應盡早決定，現在就是適合出手的時候了。
資深按揭中介人士鄭大源也表示，最近二手房行情稍淡，貸款個案不多。按揭人士都認為LPR相比目前的基準利率到底是升還是跌，要到10月8日後才可以知道，但由於房貸利率「不得低等於LPR」，那很有可能首套或二套房貸利率都要上浮。
專家分析：「一年一調」比較靈活
資深按揭業人士鄭大源表示，房貸與LPR接軌後，房貸出現了固定利率，這是歷史上第一次。這是房貸市場的新事物，未來的LPR走勢以及廣州房貸市場的細則，都要等10月8日的到來才會逐漸清晰。招商銀行在深圳已率先使用LPR定價，但在深圳市場也只有一家銀行這樣做，他相信廣州的銀行會等待上線日子到來再做決定。
對於LPR與貸款基準利率的高低之分，鄭大源認為下半年的利率會緊一些，不過最近的降准確實會讓銀行的額度充足一些，估計會導致LPR稍微下降一些。他預測9月20日的LPR會低於8月20日的LPR。8月20日的LPR(5年以上)是4.85%，而基準利率是4.9%，預計9月20日的LPR會更低。但執行LPR還需要看加點數額，如果加點數額較高，那麼有可能執行新政策的利率更高。LPR此次與房貸利率接軌，鄭大源猜測以後可能有更多的貸款品種，如消費貸、信用貸執行LPR，因為這個「錨」更加靈活，更加准確反映市場需求。
對LPR時代的購房者來說，根據央行宣布的規定，新房貸合同里對LPR最短可以採取一年一調，最長可以是整個合同期限維持不變。建議購房者最好跟舊房貸時代的合同一樣，一年調整利率一次。舊房貸時代的利率隨基準利率的調整而在次年的元旦跟隨調整。
公積金新政：一手現房最長貸款30年
日前，廣州住房公積金管理中心發出通知，廣州市住房公積金繳存職工在購買一手現房申請住房公積金貸款時，最長貸款期限將延長至30年，同時需要滿足貸款期限和樓齡之和不得超過40年。
據悉，因為一手現房已經確權在開發商名下，所以在公積金貸款中，一手現房是被當成二手房來操作的。根據廣州住房公積金管理中心的相關規定，此前，一手現樓申請住房公積金貸款，最長貸款期限僅為20年。另外，一些項目由於歷史原因而導致建設期與銷售期不對應的情況，對一手現房同時約定了最長貸款年限30年以及樓齡+貸款期不得超過40年。
匯瀚按揭總監莫靜告訴記者，由於一手房出房產證的時間已加快，很多時候開發商未賣完樓，房屋已進入大確權。對於剩餘的房源，這些房依然是一手房，但在舊規定之下，公積金中心視之為二手房，貸款年限只有20年，這對於購房者來說的確有點不公平，因此公積金貸款新規對一手現房做了靈活處理，對購房者來說是一大利好。近期的實際操作中，不少一手房都可以「即買即出證」，如廣鋼新城的一些項目，從銷售期到尾貨經歷了兩三年時間，到尾貨階段基本上都可以「即買即出證」。
6. 房貸利率「換錨」該怎麼計算轉換後利率會上漲嗎
1、房貸利率換「錨」如何計算？從3月1日開始，存量浮動利率房貸的定價基準要換成LPR，也就是定價基準換錨，在這之前的房貸計算公式是這樣的：房貸執行利率=貸款基準利率*（1±浮動比例）；從公式當中也可以看得出來我們房貸的執行利率是由貸款基準利率和浮動比例兩者決定的，而浮動比例是永遠不變的，但是貸款基準利率是可能會調整的，上一次調整是在2015年，距今已經將近5年的時間了，5年期以上的貸款基準利率定格在了4.9%。
原因2：去年全球央行主導降息，而今年受疫情影響，全年再次降息的概率大大增加，在外圍都降息的情況下，我們隨著降息的可能性也不小。原因3：以前我們老說通貨膨脹率高，那個時候我們的M2的增長速度是兩位數數、甚至個別時段快30%，但是現在M2增速已經連續3年維持在8%的水平，這個就從貨幣供應上控制了貨幣的增長。所以，利率也不太可能因為通貨膨脹而上漲。原因4：中國經濟增速從10%以上下降到了8%，再降到了6%，未來可能進一步降到5%，經濟增速在下滑，那麼會帶動整個社會的投資回報率的降低，這個就導致社會能夠承受的資金成本（利息）是在降低的，從這個意義上講，LPR沒有比以前高的道理。所以，筆者總體來看，認為未來的LPR是下降趨勢的，這個僅僅是個人看法。
7. 房貸族請注意房貸利率"換錨" 演算法有變選哪種
存量浮動利率貸款定價基準轉換啟動啦！
根據中國人民銀行〔2019〕第30號公告，存量浮動利率貸款定價基準轉換自2020年3月1日如期啟動。目前，主要銀行已完成相關准備工作，並通過其官方網站、微信公眾號等渠道發布了公告，貸款客戶可根據承貸銀行公告，與銀行協商辦理存量浮動利率貸款定價基準轉換。
3月1日，中國吉林網在采訪中了解到，目前工、農、中、建、交、郵儲6家國有銀行，招商銀行、光大銀行等多家銀行均在官網或官方微信公眾號發布了關於存量浮動利率貸款定價基準轉換的公告。
從內容來看，主要分為轉換規則、辦理渠道和流程。
中國吉林網在采訪中得知，目前長春部分銀行為了能在8月31日完成存量房貸用戶的轉換工作，也均根據總行「節奏」推進房貸利率「換錨」工作。
值得一提的的是，因疫情原因，不少銀行主張線上自主操作辦理，線上渠道以各家銀行通知渠道為准。
此外，轉換范圍也不僅只限於個人房貸。
如建行規定，2020年1月1日前已發放的和已簽訂合同但未發放的參考貸款基準利率定價的浮動利率個人住房貸款(包括公積金組合貸款中的商業性個人住房貸款，不包括公積金個人住房貸款)。2020年12月31日前到期的貸款可不轉換。
中行規定，2020年1月1日前已發放的和已簽訂合同但未發放的參考貸款基準利率定價的浮動利率個人貸款(除公積金個人住房貸款外)，均需進行轉換。已處於最後一個重定價周期的存量浮動利率貸款可選擇不轉換。
工行規定，2020年1月1日前已發放的和已簽訂合同但未發放的參考貸款基準利率定價的浮動利率個人貸款(本公告所稱個人貸款包括個人住房貸款、個人消費貸款、個人商用房貸款、經營用途個人金融資產質押貸款、經營用途個人房產抵押消費與經營組合貸款;不包括公積金個人貸款)。以下貸款可不轉換:
(一)剩餘貸款期限不足一個重定價周期的貸款，即原合同約定的貸款到期日早於下一次重定價日的貸款。
(二)循環期限已到期且剩餘貸款期限不足一個重定價周期的循環貸款。
(三)固定利率貸款。
(四)經與公積金中心協商不轉換的個人住房公積金轉商業性貼息貸款。
農行規定，本次存量貸款定價基準轉換范圍為2020年1月1日前已發放的和已簽訂合同尚未發放的，參考央行基準利率定價的存量浮動利率貸款(不包括公積金個人住房貸款)。以央行基準利率定價的固定利率貸款不在本次轉換范圍。貸款到期日在2020年8月31日之前的可不轉換;已處於最後一個重定價周期的存量浮動利率貸款可不轉換。
交行規定，對於滿足人行公告要求的個人貸款，其中剩餘期限在1年以上的，客戶可登錄手機銀行貸款欄目自助轉換;其餘貸款或已生效授信額度，建議在疫情結束後咨詢貸款經辦網點辦理。對於滿足人行公告要求的對公貸款，客戶可與我行客戶經理聯系，咨詢相關辦理流程及手續。
郵儲銀行規定，本次存量浮動利率貸款定價基準轉換范圍為:2020年1月1日前已發放的和已簽訂合同但未發放的參考「央行貸款基準利率」定價的浮動利率貸款(不包括公積金個人住房貸款)。已處於最後一個重定價周期的存量浮動利率貸款可不轉換。
與其類似，各股份制商業銀行也對轉換范圍作出類似的相關規定。
事實上，各銀行公告內容有所差異，其背後並未偏離主線，更多是結合自身業務設定。
此前，央行有關負責人就存量浮動利率貸款定價基準轉換答記者問時就指出，除商業性個人住房貸款的其他存量浮動利率貸款，包括但不限於企業貸款、個人消費貸款等，可由借貸雙方按市場化原則協商確定具體轉換條款，包括參考LPR的期限品種、加點數值、重定價周期、重定價日等，或轉為固定利率。
值得注意的是，還有部分銀行則設置了時間點，在某一時間點過後，將採取批量轉換方式。
如中信銀行在公告中稱，為簡化客戶操作流程，將於2020年7月21日對未辦理轉換的商業性個人住房貸款，按照標准化轉換規則統一調整為LPR浮動利率定價。
招商銀行公告顯示，4月上旬統一將您在轉換范圍內的商業性個人住房貸款的定價基準轉換為LPR。若客戶希望不做轉換，仍維持原合同安排。
看到這里有不少網友要問了，存量浮動利率貸款定價基準轉換方式有幾種?
敲黑板，劃重點。
根據規定，轉換有兩種方式，一是將以基準利率定價的房貸轉換為以LPR為基準定價的浮動利率貸款;二是轉換為固定利率貸款。利率定價基準只能轉換一次，轉換之後不能再次轉換。
對於房貸一族而言，眼下最關注的還是選擇哪種轉換方式。
中國吉林網在采訪中獲悉，因簽約時間不同、銀行利率不同，需要因人而異。
為方便大家理解，給大家舉個例子。
同一筆商業性個人住房貸款，若某筆商業性個人住房貸款原合同期限20年,剩餘期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%，現執行利率為4.9%×(1+10%)=5.39%。
2019年12月發布的5年期以上LPR為4.8%。如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉換定價基準，且重定價周期仍為1年，重定價日仍為每年1月1日，那麼加點幅度應為0.59個百分點(5.39%-4.8%=0.59%)。2020年3月30日至12月31日，執行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%)。在此後的第一個重定價日，即2021年1月1日，按照重新約定的重定價規則，執行的利率將調整為2020年12月發布的5年期以上LPR+0.59%，此後每年以此類推。
換句話說，如果確定在2020年把貸款利率換為LPR。2020年還貸款金額不變，但從2021年開始，實際還款金額就和LPR正式接軌了。
再來看，今年2月LPR報價5年期以上為4.75%，假定在今年12月，LPR報價繼續下行至4.7%。那麼還貸人2021年的房貸利率為4.7+0.59%=5.29%，相較轉換為固定利率下降0.1個百分點。如果未來LPR繼續下降，房貸利率也會相應降低。但反之，如果LPR報價上行，房貸利率就會增高。
中國吉林網計算了一下，按照按照最新利率來看，較上一期下調5個基點。如果選擇轉換，5個點的房貸利率變化，即貸款100萬30年期，月供減少30元左右。
關於如何選擇，此時的你似乎已經有了答案。還是那句話選擇哪種轉換方式，取決於LPR的未來走勢。
融360大數據研究院分析認為，中長期來看，LPR大概率仍將繼續下行，用戶選擇轉換成LPR定價基準的方案比較有利，未來利息支出會有所減少。當然，相比LPR可能下降帶來的利息支出減少，如果用戶更重視利率穩定性和便捷性，也可以選擇轉換為固定利率。
8. LPR「換錨」後你的房貸利率會咋變手把手教你算
存量浮動利率貸款定價基準轉換在3月1日已如期啟動。不少購房者想弄清楚，「換錨」後房貸利率會發生怎樣的變化。不過，面對略有些復雜的轉換規則，不少人有點暈。來來來，不要急，手把手教你算！
首先，假設此次轉換時，你選擇了「新錨」——貸款市場報價利率（LPR）。那麼，轉換後的房貸利率將採用LPR加點的形式計算。
第一個問題來了，加點數值怎麼算？
加多少，取決於原合同最近的執行利率與2019年12月LPR的差值，差值可為負值。也就是說，對應原來簽訂合同時利率不同的浮動比例，可能會加點，也可能減點。
舉例來說，比如借款人小王，買房時享受了貸款基準利率打九折（下浮10%）的優惠，貸款日2015年8月1日，期限是20年。
如果小王選擇將這筆房貸的定價基準轉換為LPR，現在5年期貸款基準利率是4.9%，轉換前的實際執行利率就是4.9×（1-10%）=4.41%。2019年12月發布的5年期以上LPR為4.8%。根據轉換時點利率保持不變的原則，小王這筆房貸的加減點數就是-0.39%=4.41%-4.8%，即減39個基點。
換錨後存量房貸利率會咋變
此後，直至這筆房貸償還完畢為止，小王的這個加減點數都保持不變，房貸利率將隨著5年期以上LPR的變動而變化。
看著滿眼的加減乘除，不少人可能又開始心煩了，四則運算早都還給老師了，手握計算器也不知道先從哪裡點起……沒事，別擔心。人民銀行已經為你准備好了常見浮動比例對應的加減點數，請看下錶！
換錨後存量房貸利率會咋變
加減數值確定後，現在你可能又萌發出了第二個問題：轉換後房貸利率到底是多少？
解答這個問題得先確定三個時間——轉換時間、重定價日、重定價周期。
說白了，就是你和銀行達成轉換協議的那天，按新基準執行利率的那天，以及每次重新定價的那天。
當定價基準轉換為LPR後，利率在第一個重定價日前不會發生變化，從第一個重定價日開始才可能隨當時的LPR而變化。重定價日和重定價周期可執行原合同約定，也可由借貸雙方重新約定，房貸重新約定的重定價周期最短為一年。
也就是說，如果重定價日為每年的1月1日，那麼在2020年3月至8月末的任意時點轉換，2020年的利率均與原合同利率保持一致，2021年1月1日起將以2020年12月的LPR為基準加減點確定當年的利率，此後年份以此類推。
但是，如果重定價日為每年貸款發放的對應日，情況就稍稍復雜些。根據目前大部分銀行的轉換公告，主要分為兩種情況：
1、在重定價日之前轉換的，2020年重定價日即可參考最新發布的LPR確定利率。
2、在重定價日之後轉換的，需等到2021年重定價日才可參考最新發布LPR確定利率。
不少人可能又有些犯暈，沒關系，我們依然用借款人小王舉例。假設2020年3月至2021年7月5年期以上LPR為4.75%。（這只是假設情況，實際情況很可能會有所變化，要具體取決於當時的LPR報價哦！）
如果重定價日為每年1月1日，那麼小王在2020年3月至8月末的任意一天轉換，房貸利率都沒有任何區別。
在2021年1月1日之前，小王房貸的執行利率均為4.8%-0.39%=4.41%，即2019年12月5年期以上LPR（4.8%）加固定點差（-0.39%）；2021年1月1日之後，則變為4.75%-0.39%=4.36%，這里的4.75%是2020年12月的5年期以上LPR；此後年份以此類推。
如果重定價日為貸款發放日，那麼房貸利率情況就和轉換時間密切相關了。
此前介紹過，小王那筆房貸的貸款日是2015年8月1日。若小王在2020年7月31日前轉換，轉換後到7月31日，這筆房貸的執行利率為4.41%；2020年8月1日之後為4.75%-0.39%=4.36%，這里的4.75%是2020年7月的5年期以上LPR；此後年份以此類推。
若小王在2020年8月1日後轉換，則這筆房貸的執行利率在2021年7月31日之前都會保持4.41%不變；2021年8月1日才開始執行4.75%-0.39%=4.36%的利率，這里的4.75%是指2021年7月的5年期以上LPR；此後年份以此類推。
看到這里，相信很多人已經弄清楚怎樣計算了，不過依然在這里奉上更加清晰的圖表，便於大家查詢和理解。（記者吳雨）
換錨後存量房貸利率會咋變
9. 房貸利率「換錨」新老政策將如何過渡
人民網北京9月30日電（許維娜）距離房貸利率新政策生效還有一周時間，全國范圍內的房貸利率「換錨」正在有序推進。
業內人士普遍認為，房貸利率改革可為房地產市場發展營造穩定的宏觀經濟環境，有助於促進房地產市場健康發展，促進房地產的市場化程度，有利於盡快建立房地產業的長效機制。
近期，央行發布《關於新發放商業性個人住房貸款利率調整的公告》（以下簡稱《公告》）稱，自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（簡稱 LPR）為定價基準加點形成。這也被市場喻為房貸利率「換錨」。
在此之前，自2015年10月24日延續至今，我國房貸利率定價是採取基準利率上下浮動的方式。房貸的貸款基準利率是：一至五年(含五年)期限的為4.75%，五年以上期限的為4.90%。
「房住不炒」調控基調不變
新政策顯示，央行省一級分支機構應按照「因城施策」原則，在國家統一的信貸政策基礎上，根據當地房地產市場形勢變化，確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。銀行業金融機構應根據加點下限合理確定每筆貸款的具體加點數值。
各銀行實際發放的貸款利率可根據借款人的信用情況，考慮抵押、期限、利率浮動方式和類型等要素，在貸款市場報價利率基礎上加點確定。
人民銀行副行長劉國強在8月20日召開的國務院政策例行吹風會上透露，新的LPR形成機制並不會使房貸利率下降。劉國強表示，要堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」定位，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，確保差別化住房信貸政策有效實施，保持個人住房貸款利率基本穩定。
根據9月20日公布的新版LPR第二次報價顯示，1年期LPR為4.20%，5年期以上LPR是4.85%。相比前值，1年期LPR已經連跌兩個月，五年期LPR環比上月持平。
「本次5年期以上LPR報價不變，進一步體現了當前利率求穩的導向。」易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，具體到房地產領域，LPR利率存在下行空間，但不排除各地在基點上依然有小幅提高，使得最終的定價利率有小幅上升。
對於居民家庭的影響，央行《公告》明確，首套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR，二套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR加60個基點。
市場人士指出，2019年10月8日是定價基準轉換日，意味著房貸利率換錨下限得以明確。目前全國多地房貸利率「換錨」工作有序推進、進展良好，以確保新老政策轉換過程平穩過渡。
人民網房產從多個信源處了解到，各地金融機構正加快系統改造，一部分地區房貸利率正在逐漸切換到「新版」，近期逐步落地。
據報道，自9月5日起，招商銀行已在深圳試水新版個人住房貸款利率。
此前，有媒體報道稱，據招行深圳某支行個貸經理介紹，按總行規定，新利率下該行深圳地區首套和二套房貸利率分別在最近一個月相應期限的LPR（按8月20日5年期以上LPR為4.85%）加30個基點和60個基點，利率分別為5.15%和5.45%。而此前首套利率為5.145%、二套5.39%，分別較原利率上浮提高0.005%和0.06%。
有消息顯示，北京也已給出貸款利率新演算法執行後的加點情況，首套房利率不低於LPR加55個基點，二套房不低於LPR加105個基點。若按9月20日5年期以上LPR計算，北京地區個人房貸浮動下限為5.4%，二套房浮動下限為5.9%。而此前首套利率為5.39%、二套5.88%。改革前後首套房相差了0.01%，二套房相差0.02%。已有不少研究機構證實上述消息真實性，但還未官宣。
諸葛找房數據研究中心分析師國仕英向人民網房產表示，從北京地區新政下的首套房及二套房貸利率相比之前房貸利率來看，新政下的房貸利率均有所上浮。這表明即使在新政房貸利率下，對房地產市場調控依舊從嚴，不會放鬆。
房貸新政對購房者影響不大變化 將因城而異
《公告》第四條規定，人民銀行省一級分支機構應按照「因城施策」原則，根據當地房地產市場形勢變化，確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。
對此，國金證券發布研究報告稱，對於原來首套房貸利率有折扣的城市，如上海首套房貸利率 95 折，按 5 年期及以上算即 4.655%，在加點下限為 0 的情況下，利率實際至少上升 19.5bps，如果加點下限大於0，則利率實際上升得更多。
而對於原先首套房貸利率有所上浮的城市，如北京上浮 10%，為 5.39%，預計銀行大概率不會因為利率下限降低而降低實際貸款利率，因此實際利率不會有太大影響，只有極少數優質客戶會享受到利率下限降低帶來的優惠。
一位銀行從業者向人民網房產表示，房貸利率正式掛鉤LPR，意味著個人住房貸款定價基準也需從貸款基準利率轉換為LPR，體現出了更加明顯的市場化特徵。
可以看到，LPR下限將因城而異，還需受到房貸款利率底線、當地LPR加點下限、銀行浮動加點三大調整因素制約。
有業內人士認為，應辯證看待LPR房貸新政與購房者的關系，此次房貸新政對於剛需購房者影響並不會很大，但是對於二套房的購房者影響比較大。
「最終計算的利率可能有微小上調，但本身對於購房者的利率不會帶來太多的負擔。」嚴躍進強調，相關購房者近期關鍵要注意銀行貸款額度和金九銀十降價促銷動作。