⑴ 有关房地产价格影响因素的论文 3000字
内容摘要：随着房地产业的迅猛发展，房地产的价格问题越来越引起人们的关注，影响我国房地产发展的最主要的三个方面是土地、房地产金融市场、交易费用，因此我们要做好这三个方面的制度安排与制度建设。关键词：房地产价格 土地 房地产金融市场 交易费用 制度安排与建设
房地产业是第三产业的重要组成部分，它是一项综合性产业，也是国民经济的基础性、先导性产业。房地产价格的形成十分复杂，要受自然、经济、社会、区域、个体等多方面的影响，据测算，在房地产价格构成中，各种费用所占比例大致为：土地约为20％；建安工程约为35％；“大市政”配套约占15％；各种税费约占10%-15％；开发企业的利润约占15％-20％。
本文试图从土地、房地产金融市场、交易费用三个方面来分析我国的房地产价格，寻求新的制度安排。
与土地问题相关的制度安排与制度建设
土地是房地产开发的核心要素，我国土地资源缺乏且供给弹性小，人们对土地的需求随经济的发展却与日俱增。我国的土地所有制属于全民所有制，建设用地原则上要使用国有土地。土地不是私人的，也不是政府的，而是全民的财产，这种产权形式暴露了以下几个方面的制度缺陷：
在现行的制度条件下，土地的所有权是不能转让和买卖的，但使用权可以买卖，这实际上是土地的出租行为。现行的是土地“批租”形式，即把多年的土地使用权捆绑在一起一次批给使用者。由于时间跨度很大，开发商们可以将这种介于“租”与“售”之间得来的土地进行抵押贷款，并将多年的土地租金一次加入房屋售价之中进行转嫁，这是一种产权的错位与侵犯；
目前土地转让的市场化程度很低。协议出让土地不仅所占的比例过大而且在定价上随意性较大；同时一级市场上缺乏透明度，用地问题上没有形成公开、公平、公正的竞争机制；基准地价的确定也不尽科学合理，难与现实发展同步；
房地产投资对地方GDP增长的贡献率较高，常被一些不负责任的地方官拿来当作政绩工程、形象工程做。在这种“经营城市”的浪潮中，利用土地牟取暴利已经成为一些单位和个人寻租的手段，地方政府自然不会是最后的买单者。
在现实面前，要求我们要做好以下几个方面的工作：设计一种合理的房地分离的计价与征收方法，即购房者逐年向政府缴纳地租，不再与开发商发生关系，改变土地“批租”的局面；严格控制土地市场，加速推进土地的招标和拍卖制度，堵住土地交易的“黑洞”；建立科学的基准地价确定公布制度，做到及时动态更新；政府要做好并认真执行土地供应和使用计划，规划问题不可一事一议；通过税收手段提高土地炒作成本，对闲置土地长期不开发的，予以收回；建立土地储备制度以便政府可以根据土地市场行情适时收购或者供应土地。今后中国将实行的是最严格的耕地保护制度。
与房地产金融市场问题相关的制度安排与制度建设
房地产业是一个资金密集型产业，如果它是一辆战车的话，金融就是它的发动机。从近年信贷超常增长来看，房地产信贷的增长可以说是到了疯狂之地步。房地产之所以能够不断获得金融支持与房地产业具有很强的回弹效应有关，同时房地产开发投资的回报率相对于其他行业高些。银行也把住房贷款当成是新的业务增长点，但现实中存在着严重的信息不对称，银行低估了风险，大量而又广泛的投资于房地产，开发商们开始盲目乐观大肆借贷，非理性的预期造成了非理性的繁荣，这样房地产价格的泡沫才会产生，并且随时可能破裂。
我们的房地产金融市场存在着发育程度低，金融品种单一，住房抵押贷款二级市场尚未大量发展，运行管理机制、风险分散机制、监督约束与保障体系不健全、不完善等等问题，其中融资渠道单一是最严重的问题。合理的制度建设也应该围绕其展开，房地产融资多元化势在必行。
在新的融资渠道中，最好的选择是通过资本市场直接融资。对于房地产企业来说，通过资本市场运作可缓解来自房地产项目资金需求方面的压力。大力发展房地产信托。从信托产品总体来看，呈现出地方政府基础设施建设、房地产业融资和证券投资三分天下的格局。为房地产基金做好安排。因为2003年的121号文件，作为房地产重要融资渠道的地产基金不得不由幕后走向前台，它为房地产企业无疑提供了新的融资渠道，而且对于投资者来说，不仅可以从该基金获得较高的投资收益率，还能有效地规避风险。
房地产金融市场的制度建设任重而道远。要完善旧的信贷制度，严控信贷准入，加强审查管理，健全信用、抵押、保险等制度；更主要的是要做好新的制度安排，拓宽融资渠道，把金融创新与我国的国情实际相结合，促进房地产金融市场健康、快速的发展。只有这样，才能有效的防范房地产价格泡沫的产生与破裂。
与交易费用问题相关的制度安排与制度建设
房地产市场是个复杂的市场，其参与者包括买卖双方、建筑施工单位、政府、监理评估等中介机构、媒体等等，他们所提供的服务都是市场交易顺利进行的条件，这些服务的费用可以看成是交易费用的一部分。建立合理的控制交易费用的制度平台应考虑以下几个方面：
合理的税费安排
在房地产开发中，人们对城市基础设施配套费以及公用设施配套费的征收异议颇多。早有学者提出对城市基础设施配套费不应向开发商一次征收，而直接向业主逐年征收；供水、电、煤气等设施的建设费在其产品价格被理顺后应该自动退出历史舞台；对于一些具有明显摊派性质的收费如人防建设费、教育费附加等，它们属于全民受益的范围，那么也就不应该仅仅由开发企业来缴纳。
项目审批中的交易费用
房地产业在许多权力部门的眼里仍是一块“肥肉”，谁都想沾点“油水”，而且项目审批环节过多也是我们计划经济体制留下的后遗症之一。开发企业来回奔波于公章部门，不仅降低了效率，而且增加了很多“跑路钱”，这些交易费用也计入了房地产价格之中。
招投标中的交易费用
在管理混乱的建筑市场上“黑白合同”已经成了公开的秘密了。所谓“黑合同”，就是建设单位在工程招投标过程中，除了公开签订的合同（“白合同”）外，又私下与中标单位签订合同，强迫中标单位垫资带资承包、压低工程款等。另外工程层层转包、建筑“掮客”混水摸鱼等问题也很严重，同时招投标过程也是滋生腐败的温床。
工程造价管理中的交易费用
做为房地产市场重要组成部分的监理、咨询以及评估部门在工程造价的形成中起到了至关重要的作用。但我们的造价管理存在着很多的漏洞。概预算以及决算审计人员素质参差不齐，监理制度艰涩运行，这样的决算价格难免和工程的实际造价有出入。事实上，我们在开发建设工程中只重视了施工质量的监理却忽视了造价监理工作。设计可行的造价编制审核程序与科学的全面的监理制度，完善激励机制与监督机制，只有这样才能保证工程造价的公平合理，建筑市场的健康规范。
与媒体有关的交易费用
媒体是提供房地产交易信息的主要工具。疯狂的房地产广告说到底是开发商在为业主们烧钱，而媒体们更热衷于概念炒作，从“奥运”概念到“世博”概念，从“亲水景观”概念到“别墅豪宅”概念，每一轮炒作都拉动房价上扬。当然其中有合理的概念促销，但是，我们更需要的是真实可信的房产交易信息。在巨额广告费的诱惑之下，某些媒体不惜出卖版面，大肆吹嘘，最终，昂贵的交易费用换来了虚假的繁荣，这对房地产的危害是致命的。因此需要一种制度安排来保护业主的利益，更是在保护房地产的未来。
我们要理性的看待房地产市场中出现的各种问题，当前中国房地产市场出现了住宅市场化进程加速和制度建设滞后的矛盾，这更加要求我们保持制度安排的科学、合理、适用、可行。只有这样才能防范和解决房地产市场中出现的许多问题，特别是价格问题，也只有这样中国房地产才会走向辉煌！
参考资料：
1.谢经荣等，地产泡沫与金融危机[M]，经济管理出版社，2002
2.刘福垣，房地产泡沫产生的根源在于流通体制[J]，城乡建设，2003(4)
3.卲谦谦、王洪，日本房地产泡沫的成因分析及对我国的经验借鉴[J]，中国房地产金融，2003(5)
4.张锐，房地产业缘何这般热[J]，中国经济信息，2003(6)
⑵ 股票与房地产两大资产价格的走势相互关系如何，是通过什么途径相互影响的
一般来说股票市场与房地产市场是相互制约又相辅相成的关系。
1、当股票市场处于牛市时，会有大量资金流向股市，从而减少房地产市场的资金量，此时房地产市场受到负面影响，价格不会大幅波动。反之亦然。同时由于股市套利，资金也会流向房地产市场，进一步增加房地产投资，这是在经济面看好，投资者信心乐观的情况下。
2、当股票市场处于熊市时，大量资金被套，造成房地产资金短缺，从而影响房地产发展，社会普遍悲观。反之亦然。同时我们知道，熊市前夜会有大庄稼提前获利离场，从而进入房地产市场，从而推高房价。
总之，股市与楼市作为我国两大重要的投资渠道，确实对资金有着巨大的吸引力，要搞清楚他们之间的关系，不能简单的以单一的理论去分析，要结合当前经济状况以及投资者对未来经济预期来研究。
⑶ 影响房地产股票价格的因素
举一个例子说吧以下是招商证券08.01.25号出的行业策略报告(房地产)
敬请阅读末页的免责条款
行业研究策略报告
勿需过分悲观，静待投资时机到来
贾祖国
2008年1月24日 ——房地产行业2008年度策略报告
周期性消费品 房地产 推荐（维持）
07 年8 月份以来出台的一系列严厉的房地产调控政策产生了一定的效果。但我们
认为不用对房地产行业过分悲观。对这些调控政策勿需反应过度。同时，有利于
行业基本面的一些因素依然在持续。我们预计房地产行业有望在1 季度末回暖。
严厉的调控政策产生了一定的效果：2007 年政府继续出台一系列针对和房地
产市场有关的调控政策，尤其是8 月份后出台的4 个方面新的调控政策较为
严厉。这些政策主要包括：加快公共住房建设、对于第二套住房的信贷管理、
货币政策由“稳健”转为“从紧”以及房地产上市公司再融资的暂停。这些
调控政策产生了一定的效果。主要城市房地产的量价总体出现了一定的下降；
对调控政策勿需反应过度：这些调控政策的实施，从长期看无疑有利于中国
房地产市场的健康发展。但从短期看，这些政策对房地产市场的实质影响并
不是很大：加快公共住房目前基本还停留在指导意见的层面，商品住宅的刚
性需求至少在4.56 亿平米左右， 08 年新增贷款将与07 年持平、长期贷款利
率上升的幅度应该会很小；
有利于行业基本面的一些因素依然在持续：行业总体依然处于供不应求状态；
中国居民对房地产的购买力水平不断提高；流动性依然比较充足：预计08 年
外贸顺差保持在07 年3.37 万亿人民币的水平，M2 的年新增额大约为6.66 万
亿人民币；
房地产行业有望在1 季度末回暖：1 季度末传统销售旺季到来、“两会”后房
地产调控政策或将趋于宽松、“两会”后房地产上市公司再融资有可能“开
闸”；
我们维持行业“推荐”的投资评级：重点公司的估值已经具备了较强的吸引
力，08 年PE 总体在20 倍左右或更低，股价/RNAV 已经1-1.2 倍左右或更低。
我们给予招商地产、保利地产、华发股份、香江控股和珠江实业等公司强烈
推荐A 的投资评级。
重点公司主要财务指标
股价06EPS 07EPS 08EPS 07PE 08PE 评级
招商地产 53.80 0.92 1.34 2.50 40.1 21.5 强烈推荐-A
保利地产 63.17 1.20 0.96 2.58 65.8 24.5 强烈推荐-A
华发股份 52.00 0.55 1.22 2.20 42.6 23.6 强烈推荐-A
香江控股 19.54 0.17 0.23 3.07 85.0 6.4 强烈推荐-A
珠江实业 14.09 0.11 0.11 1.39 128.1 10.1 强烈推荐-A
中航地产 23.08 0.50 0.67 0.88 34.4 26.2 强烈推荐-A
万科A 25.33 0.49 0.75 1.45 33.8 17.5 推荐-A
金地集团 39.48 0.67 0.95 1.80 41.6 21.9 推荐-A
资料来源：招商证券
正文目录
一、严厉的调控政策产生了一定的效果
1、07 年主要调控政策回顾.
（1）加快公共住房建设..
（2）对于第二套住房的信贷管理
（3）货币政策由“稳健”转为“从紧”
（4）房地产上市公司再融资暂停
2、调控政策产生了一定的效果..
二、对调控政策勿需反应过度
1、公共住房政策短期主要影响了购房者的心理
2、第2 套房信贷政策短期有一定的影响，长期看实质影响有限.
3、08 年“从紧”的货币政策并未“很紧”
（1）人民币新增贷款总体与07 年相当.11
（2）继续加息对房地产的影响可能有限. 12
4、房地产上市公司再融资有望“开闸”.. 13
三、有利于行业基本面的一些因素依然在持续... 14
1、行业总体依然处于供不应求状态.. 14
2、中国居民对房地产的购买力水平不断提高.. 14
3、流动性依然比较充足. 15
（1）2008 年新增外汇储备将至少保持在2007 年的水平. 15
（2）08 年M2 继续保持较高增速. 16
四、行业有望在1 季度末回暖. 17
1、传统销售旺季的到来. 17
2、“两会”后房地产调控政策或将有所放松 17
3、房地产上市公司再融资或将“开闸”.. 17
⑷ 谁有有关房地产的文献综述
我这里有几篇，选了一篇，不知是不是你想要的。
房地产价格波动影响因素文献综述
□文/ 齐淑兰
近年来，房地产投资过热，房价的快
速上涨已经影响到人们生活水平的提高
和国家金融的安全。房价上涨过快不仅关
系到一个城市的发展和金融的安全，更关
系到普通老百姓的生活成本。为了抑制房
价的过快上涨，进一步规范房地产市场，
以确保房地产快速且健康地发展，国家自
2003 年以来出台大量的政策对房地产市
场进行调控，事实表明，国家一刀切的宏
观调控所取得的效果并不理想。由于房地
产自身开发的周期性、房地产产品的不可
移动性和房地产产品消费的地域性，使得
房地产业的发展具有明显的地区特征。故
单个城市对房价调控则力不从心。以此为
背景，我们尝试对该领域内主要贡献者的
观点进行归纳，并梳理其理论逻辑，力求
从另一个侧面去理解房价上涨，进而理解
我国房价上涨的实质。本文期望能为人们
进一步寻求上述问题的答案提供一些有
益的视角。
一、国外的相关研究
房地产价格是指房地产市场上供需
双方所形成的价格。房地产作为一种特殊
商品，产品周期长、供应缺乏弹性、涉及的
产业链长，同时对金融的依赖性高、受政
策的影响大，因此房地产价格的波动就受
到了各种因素的影响。
国外的房地产市场化进程进行的比
较早，同时市场化程度也比较高。房价问
题的重要性和房地产价格的敏感性吸引
了大量学者和公众的广泛关注，从国外研
究文献来看，对房地产价格影响因素的研
究主要集中在以下两个方面：1、形成均衡
价格的动力因素；2、供需因素对房地产价
格影响的实证分析。
( 一) 需求因素对房地产价格波动的
影响。早期的研究主要认为，房地产价格
的波动影响因素有两大方面：一是经济水
平的提高；二是城市人口的增长。Downs、
Nellis 和Longbottom、Bartick 的相关研究
都表明，房地产价格的波动是由于市场的
基本差别造成的，如某些地方可能存在快
速的经济增长或者正经历着人口的快速
增长。同样，Stuart A. Gabriel 运用经济学
理论对近几十年来加利福尼亚州住宅价
格变化进行实证研究，结果表明主要因素
是经历着巨大的人口迁移。同样，在人口
平稳增长条件下，家庭规模的变化也会对
市场交易量产生明显的影响。
随着经济学家们对消费理论的深入
研究，收入被很有意义地划分为暂时收入
和长期收入，Geoffrcy Meen 通过对英国、
美国住宅价格的时间序列分析发现，无论
是暂时性收入还是长久性收入，对房价的市群的主要制造业为钢铁、造船和纺织。
其中传统的纺织业则在京都集聚并在其
周围的各个小城镇形成了产业供应链。以
名古屋为核心的中京城市群的核心产业
是汽车业，群内丰田市及周边地区就形成
了很好的汽车产业链，而濑户和四日市也
发展差别产业而成为了“陶都”和“炼油中
心”。
( 四) 城市群各城市产业职能分工合
理, 有效提升了城市群整体经济实力。五
大城市群内各个城市的主导产业是不尽
相同的，各城市在群内的职能也各不相
同。如，美国大西洋沿岸城市群，纽约的主
要支柱产业为金融保险、管理广告等第三
产业，港口用于集装箱运输，扮演着群内
金融经济制高点的角色；费城是钢铁炼油
造船中心，港口主要负担近海航运；大学
城波士顿领军高新技术产业，研发实力不
容小觑；华盛顿施行单一行政职能，支柱
产业是以办公为主的印刷业等；巴尔的摩
主导有色金属冶炼，是群内另一个工业制
造中心；即使城市群内细分区域内的产业
存在雷同，其所占比重和发展重心也不同
（如东京城市群中神奈川和千叶同有机械
和化工工业，但神奈川还是以机械业尤为
突出而千叶则以化工见长）。这种明显合
理的产业职能划分有的是靠粗放式的经
济自由演化而成（如美国城市群），有的则
是在明显的政府作用下人为形成的（如日
本城市群）。无论成因是什么，这样分工明
细又兼顾合作的产业结构能够避免群内
城市产业趋同而造成的无谓内部竞争和
资源浪费，同时也有利于资源的配置和城
市群总体经济实力和社会形象的提升。
( 五) 城市群经济以强大的交通运输
业为根基。分析五大城市群产业，我们不
难发现，城市能够得以发展并最终形成城
市群，良好的区位优势和发达便利的交通
条件是必不可少的发展基础。世界五大城
市群几乎占尽了各国以及各地区地理条
件最优良、配套设施最先进的港口、交通
枢纽和国际空港。如，美国大西洋沿岸城
市群（纽约港、费城港），五大湖城市群（五
大湖便利水运、多伦多港及空港）、日本太
平洋沿岸城市群（成田、羽田、关西空港，
东京湾港口群，名古屋港）、欧洲西北部城
市群（世界第一大港鹿特丹）、英国中南部
城市群（伦敦空港、利物浦港）等。如果没
有如此立体和完善的交通体系，难以想像
城市群这一庞大的资源和产品集散地内
的要素该如何运转和流通。城市群的港
口、空港和陆地运输的吞吐能力和规模设
施也能在一定程度上从侧面反映其经济
和制造实力。
⑸ 为什么股票和房地产价格容易出现暴涨暴跌现象，从经济学角度解释为什么
股票和房地产价格出现暴涨暴跌的原因在于：
人与人对于股票和房地产的价值的看法有着不同的理解，一旦多数人达成了共识，认为股票会涨，那么股民的信心就导致股票一直涨；同理，人们达成了股票会跌的共识，那么就会对股市失去信心，所以人们都疯狂的清仓，就导致了股票市场的暴跌。
经济学研究的是人，商品本来是没有价格的，只有人们进行了交换，才会具有价格，所以商品的价格是人所赋予的，人们认为稀缺那么商品就昂贵。所以只要弄懂了人们的共识，那么也就能预测股市和房市的涨跌。
⑹ 怎样理解在本币升值的情况下，房地产股票价格和金融股的价格将会出现较快的上升速度
本币升值，流进来套利的钱就多，就会推动商品特别是大宗商品价格上涨
⑺ 房地产涨价和股票有什么关系吗
股票嘛，，当然也有房地产题材的，，房价涨，人家公司就赚钱，，上市公司，赚钱，肯定会发钱，然后股民跟着得益，，，，有些庄家，趁机炒作一下这个题材，，，然后就长线一个牛股，，，也不知道你明白没有