房贷利率换锚

1. 房贷利率“换锚”开启

对于老百姓(74.750, -0.98, -1.29%)而言，除了关心房价涨跌之外，房贷利率调整也一直牵动着他们的心。10月8日起，房贷利率正式“换锚”，从以基准利率为基础转变为以LPR（贷款市场报价利率）为基础进行加点。北京商报记者近日在调查中发现，北京地区多家商业银行将在10月8日实行首套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR加55个基点（一个基点等于0.01%），二套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR加105个基点。根据此前北京地区多数商业银行执行的利率标准，此次“换锚”对购房者月供支出不会增加明显负担。而在“房住不炒”的大背景下，房贷利率的下行可能性基本无望。

多家银行执行新定价基准

10月8日起，个人住房贷款利率政策将发生新的变化。根据此前央行所发布的《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。也就是说，房贷利率不再与基准利率挂钩，而是挂钩LPR利率，房贷利率“换锚”在即。

北京商报记者近日从多家商业银行相关负责人处了解到，北京地区辖内商业银行房贷利率变轨正在稳步推进当中。多家银行表示10月8日将实行首套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR加55个基点，二套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR加105个基点的定价基准。

根据9月20日出炉的新一期LPR报价，1年期LPR报4.2%，较上一次下调5基点，主要与房贷利率挂钩的5年期以上LPR为4.85%，与上次持平。本次5年期LPR报价水平也就意味着房贷新下限正式确定。

融360大数据研究院分析师李万斌指出，与改制后的首次LPR报价水平相比，本次5年期LPR水平并没有发生变化，依然是凸显出央行有意稳定房地产市场的态度。按照房贷新政规则，10月8日后新发放的住房个贷，首套房的利率不低于4.85%，二套房不低于5.45%。此前已有个别银行开始试点LPR房贷新政，这些银行的加点基数都是基于8月20日公布的LPR 5年期水平。9月20日新一期LPR 5年期报价水平不变，也就意味着10月8日房贷新政正式实施时，已试点的银行加点数大概率保持稳定。

对目前行内LPR工作的具体安排，一位股份制银行相关人士介绍，已完成新发放个人住房贷款利率以LPR作为基准的相关准备工作，可满足监管10月8日起实施的要求。正在逐步推进包括修订贷款合同利率条款，增加以LPR作为定价基准的选项；改造核心、信贷等相关系统，支持以LPR为定价基准的贷款出账；开展全系统LPR专题培训、宣导；通过行内官方网站、网上银行、手机银行、自助终端等对客渠道发布LPR。

“目前的要求是截至2019年三季度，全国性银行业金融机构新发放贷款中，应用LPR作为定价基准的比例不少于30%。”一家城商行相关人士表示，“截至12月末，上述占比要不少于50%；截至明年3月末，上述占比不少于80%。到明年一季度，所有发放的贷款100%都遵循LPR定价原则。”

另一家城商行相关人士也向记者透露，后期该行会结合市场情况对定价基准进行调整，保证区域房贷利率的相对平稳，维护区域房地产市场健康稳定，目前已经对该行个人住房按揭业务涉及的制度、合同和系统进行了相应调整，满足LPR定价要求。但也有银行表示，目前仍未开展房贷利率变轨工作，具体调整计划需要在10月8日后才会公布。

对购房者影响几何

房贷利率新政实施，老百姓最关心的就是“买房成本贵了还是便宜了”，从已确定细则的银行来看，北京地区新政下的首套房及二套房贷利率相比之前房贷利率均有所上浮。

北京商报记者梳理发现，如果按照9月20日最新一期公布的五年期以上LPR为4.85%计算，那么10月8日北京执行的个人住房贷款利率为：首套住房不低于5.4%；二套住房不低于5.9%。据北京一房产中介透露，目前北京地区大部分银行执行首套5.39%、二套5.88%房贷利率水平。由此可知，执行新政后，北京房贷利率较之前是有所提升的。

那么利率变轨对购房者影响如何？合硕机构首席分析师郭毅向北京商报记者分析称，如果上述标准落地，北京房贷利率水平虽然有微幅上涨，但这个上涨对于购房者而言其实可以忽略不计。房贷利率与LPR挂钩后，也更能体现市场导向，后期房贷利率的涨与跌，与房地产市场供需关系直接挂钩，将由市场来定价。

一位国有大行房贷部相关人士介绍称：“9月底时咨询房贷政策的人确实很多，但即使节前提交贷款申请，审批下来也在10月8日之后了，因此这笔贷款也是按照LPR加点形成利率，不是此前的基准利率基础上进行上浮。”而另一位国有大行相关工作人员则向记者提到新的机制并不会那么快实行，“利率并轨目前只是制定了一个标准，还需要一定的过渡期，正常实施也要到2020年1月1日之后了”。

新的利率变轨并未对购房者产生太多负担，一位房产中介对记者说道，按照新的机制，房贷利率变动不会太大，对购房者来说每个月房贷也就是多出十几元钱，没什么太大影响。

另一位中介也表示，“政策变动之前北京地区商业银行首套房贷款大多实行的是5.39%的利率，新政下，首套房贷的利率下限为5.4%，而一般购房者贷款都在25年以上，实际上并没有太大影响，从现有数据来看，北京地区购房人数并没有太大的起伏”。

例如，以商业贷款100万元、25年期限计算，首套商业性个人住房等额本息还款方式下，每个月月供多出5.94元，利息共多出0.18万元；等额本金首月多出8.33元，利息共多出0.13万元，按平均数计算，相当于每月月供多出4.33元；二套商业性个人住房等额本息还款方式下，每个月多出12.16元，利息共多出0.36万元；等额本金首月多出16.67元，利息共多出0.25万元，按平均数计算，相当于每月月供多出8.33元。

值得注意的是，上述测算仅作为参考，因为以往房贷以基准利率为基础时，在加息降息时，部分购房者会面临房贷利率重新定价的问题，而在房贷利率以LPR为定价基准时代，也会存在重定价现象。根据央行有关负责人就个人住房贷款利率答记者问，个人住房贷款利率重定价周期可由双方协商约定，最短为一年，最长为合同期限。每次利率重新定价时，定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。不过，房贷利率加点水平在合同期内不会改变，央行明确指出，“加点数值一旦确定，整个合同期限内都固定不变”。也就是说，若房贷合同写有重新定价条款，那么购房者月供有可能会跟随LPR报价出现波动；反之，房贷利率将会一直维持放贷时的水平。

楼市今年怎么走

在发布LPR机制之初，央行便进行了表态。8月20日，央行副行长刘国强在国务院政策例行吹风会上透露，新的LPR形成机制并不会使房贷利率下降。刘国强表示，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，保持个人住房贷款利率基本稳定。央行同时还宣布，按照“因城施策”的原则，各地可以在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。这意味着，未来房贷利率也会跟房价一样实施“一城一策”，各地区会因地制宜开展工作。

9月6日，央行祭出降准“大礼包”，决定于9月16日全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司），再额外对仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调存款准备金率1个百分点。

业内分析人士认为，央行降准后，整个房贷市场可贷资金增多，这能够对冲房贷利率出现小幅上涨所带来的影响。易居研究院智库中心研究总监严跃进强调，目前房地产市场政策层面基本上都以收紧为主，房贷利率上涨，表明即使在新的房贷利率下，房地产市场调控依然严格。当前房贷利率虽略有上升，但这个上升幅度是可控的，房贷市场仍将以平稳为主。

李万斌也表示，LPR机制的出台是为了降低实体经济融资成本、引导资金向小微企业等倾斜；对于房贷来说，大方向仍然是避免干扰房地产政策的执行，即使LPR下行，银行也会通过改变加点基数来保证短期内房贷利率的基本稳定。

2. 房贷利率今日正式“换锚” 实际利率变动有限

根据央行此前公告，自今日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。央行省一级分支机构在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

虽然商业性个人住房贷款利率的定价基准从贷款基准利率变为LPR，但在“房住不炒”的政策基调下，房贷利率“换锚”对实际利率水平影响不大。央行有关负责人此前也表示，定价基准转换后，与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。
实际上，自央行宣布房贷利率定价基准新政以来，各大银行就在进行系统切换、合同文本调整等方面的准备，个别城市的部分银行已试水新的房贷利率定价方式。如9月初起招商银行(34.750, -0.45, -1.28%)(港股03968)在深圳地区的部分房贷业务利率已经挂钩LPR，首套和二套房贷利率分别在最近一个月相应期限的LPR4.85%基础上加30个基点和60个基点，分别为5.15%和5.45%，而此前首套房贷利率为5.145%、二套为5.39%。
另据了解，北京地区新的个人住房贷款定价基准为：首套商业性个人住房贷款利率为LPR加55个基点，这与此前银行普遍执行的在基准利率基础上上浮10%的利率水平几乎相当；二套商业性个人住房贷款利率为LPR加105个基点，较原有的二套房利率水平有所上浮。
9月20日公布的最新5年期以上LPR报价为4.85%，与上一次持平。业内普遍认为，新的个人住房贷款利率政策从今日开始执行，5年期以上LPR是银行发放住房抵押贷款等中长期贷款利率的定价参考，维持5年期以上LPR报价不变也体现了此前央行提出的“房贷的利率由基准利率变为参考LPR，参考的基准变了，但利率水平不能下降”，与当前房地产调控政策思路一致。
不过由于房地产政策执行“因城施策”，对于不同城市的实际影响会有所不同，尤其是像上海等城市存在的首套住房贷款利率降至基准以下的“打折”情况将一去不复返。今日起在上海新发放的首套住房贷款利率，最低也要4.85%。
此外，按照规定，新发放的住房贷款利率每年会有一次调整的机会，即借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年，每次利率重新定价时，定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。不过，住房贷款利率每年可以调整的部分仅限于定价基准部分，对于在LPR基础上的加点部分，则在合同期限内固定不变。

3. 房贷利率正式“换锚” 月供是涨是跌

根据央行此前的公告，10月8日个人住房贷款利率的定价基准从之前参考基准利率调整为参考贷款市场报价利率（LPR），备受关注的房贷利率“换锚”宣告正式落地。
尽管LPR落地一度在舆论引发房贷利率是否会上涨的讨论，但从新一期LPR和各地加点情况来看，购买首套房和二套房的贷款月供变化并不大。也有一线从业者向记者表示，房贷利率“换锚”目前尚未直接影响到一线销售层面。
广深贷款成本小幅增长
根据9月20日央行公布的新一期贷款市场报价利率（LPR），其中一年期LPR为4.20%，下降5个基点，但与房贷利率挂钩的五年期以上LPR仍维持4.85%不变。各地对于LPR加点拥有自主权，根据易居研究院最新出具的报告，纳入统计的11个一二线城市LPR房贷利率相比9月有微弱上升，3个三四线城市略有下调。
一线城市中的广州和深圳，10月LPR房贷利率相比9月出现微增。其中广州10月房贷价格首套房不低于LPR加56BP，利率从5.39%变为5.41%；二套房不低于LPR加79BP，利率保持5.64%。深圳10月房贷价格为首套房不低于LPR加30BP，利率保持5.15%，二套房不低于LPR加60BP，利率从5.39%变为5.45%。
北京和上海也有所变化，其中北京10月首套房和二套房LPR分别增加55和105BP，其二套房5.90%的利率也是四大一线城市中最高的。上海作为为数不多保留房贷利率折扣的城市，按照LPR定基的要求，二套房LPR需加点60BP，因此二套房贷利率达到5.45%，但首套房贷加点仅为5BP，4.95%的利率也是一线城市中最低的。
此次变动，广州首套房贷、深圳二套房贷利率都有所增加，贷款成本有没有上升？易居研究院报告指出，按照贷款100万、贷款期限30年、等额本息偿还的标准，则10月广州首套房贷月供额为5622元，相比9月增加13元，深圳二套房贷月供额为5460元，相比9月增加38元。
月供压力几无变化
从广深两地的测算结果来看，利率调整后贷款者每月多付利息较此前虽有增长，但增幅仅为月供额的零头，基本可以忽略不计。
广深等地房价已处于相对高位，但即便以300万元、30年等额本息还款法的按揭贷款计算，贷款人每月多付利息仍不足100元，对置业者的影响并不明显。“在基础利率叠加广州市场利率加点下限后，可以肯定房贷利率较现时会有所上调，但上调幅度几乎可以忽略不计”，广州巡家房地产代理有限公司经理人罗春贤认为，市场将会平稳过渡。
尽管房贷利率换锚后，不少城市房贷月供额出现微增，但也有城市出现下降。易居研究院统计显示，与广州相邻的佛山，10月LPR基点为首套63BP、二套85BP，对应首套和二套房贷利率分别为5.48%和5.70%，相比9月有所下滑，按照100万元、30年、等额本息的按揭贷款进行测算，佛山10月首套房贷月供将减少101元，二套房贷减少115元。
易居研究院报告认为，此次LPR房贷利率调整，并没有对原有月供产生太大的压力，月供额变动非常小，基本上不会对购房者形成太大干扰，或者说是可以忽略不计的，而从城市结构上看，二线城市的负担增加相对会大一点，而三四线城市则没有太明显的负担，甚至有减负的现象。
不过，由于具体执行放贷的是商业银行，部分银行或会采取略高或略低于加点后利率的情况，因此在办理住房按揭贷款时，仍需要向银行咨询具体的执行利率。
市场成交直接影响尚未体现
有过贷款购房经历的人应该会有这样的印象：从办理网签，到贷款审批，到过户出证，再到银行放款，通常需要经历一定的等待周期，即便最快也需要个把月的时间，如果系办理“公积金+商贷”的组合型贷款，多头审批会让等待周期进一步拉长。因此，尽管10月8日新政才会落地，但事实上9月以来的购房者就已存在采用“换锚”后房贷利率的可能型。
不过有销售一线从业人员认为，当前房贷“换锚”对市场成交的直接影响还没有那么快体现出来。中原地产广州华苑分行店董莫建国向记者表示，其所在的门店位于天河北区域，周边以学位房成交占多数，出手置业的大部分是改善型需求的家庭，为子女读书置换学位房，三至四房的户型比较抢手，均价在4.0万-4.5万元/平方米之间。
“学位房对很多家庭也是刚需，这部分购房者并不会把关注点过多放在房贷利率上，最主要是物业合适，”莫建国表示，进入9月份，二手房成交量呈现上升趋势，“不少家庭希望在春节前敲定房子的问题，”预计今年下半年余下的时间，二手成交量还会稳中有升，即便LPR新政有影响，也对整体影响不大。
易居研究院报告认为，最新一期LPR利率的调整并不会对按揭贷款的成本产生实质性的影响，更多的影响还是体现为贷款定价方式的调整，即后续利率自我调整的空间会更大。从近期房贷市场的政策面看，“房住不炒”是重要的指导思想，这也决定了房贷政策短期内不会放松。但后续随着金融环境的进一步宽松，以及房地产市场的周期性调整，预计LPR房贷利率将有进一步下调的可能。
■专家：
实体和地产融资利率“倒挂”将有望改变
“利率市场化新政落地，是预期之中的事。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉博士向南方日报记者表示。
新政表面上看是让房贷跟LPR挂钩，但实质上是让房贷跟LPR脱钩，建立楼市与资金之间的“防火墙”，从而让央行未来实施宽松货币政策，降低MLF，并进而降低实体融资成本。李宇嘉认为，贷款定价“换锚”，将改变过去实体和地产融资利率“倒挂”的现象，也将从根本上控制资金外溢，减少房地产对低成本资金的占用，提高多套住房的购房贷款成本。
未来可能出现的情况是，前后两个月或一年一定价，按揭利率完全不同。随着利率市场化的推进，未来想获得第二套房贷（第三套停贷了），很可能要支付更高的利率，可能会是LPR加几百个基点。甚至，谁出的利率高就给谁；谁出的利率高，谁获得贷款的速度就快。过去，投资房产很少考虑贷款成本，更多的是“能不能贷得到”“贷得越多越好”。未来，买房成了一个专业活儿，必须要计算贷款成本、交易成本、交易周期（热点城市限售常态化），考虑以后卖房的收益能不能抵得过成本。如此这般，“房住不炒”渐进形成。

4. 房贷利率“换锚”最后时刻

（记者 许倩）距离8月31日贷款市场报价利率（LPR）转换“最后期限”越来越近，多家银行已经开启存量房贷利率定价基准批量转换工作。

“这次转换是系统自动操作的，客户如果不操作即默认自动转换。”工商银行一位工作人员告诉记者。

但这也不代表消费者没有选择权。各银行均明确，批量转换完成后，若对转换结果有异议，可于2020年12月31日（含）前通过网上银行、手机银行自助转回或与贷款经办行协商处理。需要注意的是，已有银行明确，撤销操作仅能办理一次。

“考虑到中国经济已经度过高速增长时期，潜在经济增长率明显下滑，未来的经济增长将会进入中速甚至中低速，加息可能性不大，预计政策利率和LPR均将以回落为主。长期来看，选择LPR应该比固定利率更划算。”盘古智库高级研究员王静文对中国房地产报记者表示。

一位银行业内部人士认为，虽然无法预测未来LPR的具体走势，但市场化利率和总体经济环境息息相关，经济环境好，LPR可能走高，但同时大家还款能力也会增强，反之亦然，因此从抗风险的角度来看，选择LPR利率可能更好一些。

批量转换进入最后时刻

8月31日是央行定的LPR转换的截止时间。在此之前银行需要弄完所有的存量贷款业务的利率转换工作。

8月12日，工行、农行、中行、建行、邮储银行5家国有银行均发布公告称，将于8月25日起，将符合转换条件的存量浮动利率个人住房贷款，批量转换为贷款市场报价利率(LPR)定价。

另一国有银行交通银行的动作更快，7月20日就发布了房贷定价基准批量转换的公告，于8月21日对尚未转换者统一调整为LPR浮动利率加减点方式。

房贷转换后的利率计算方式为“重定价日最近一期5年期以上LPR+固定点数”。

举例而言，若某客户的房贷利率是基准利率上浮10%，按照现在执行的利率水平4.9%计算，转换前的房贷利率就是5.39%。按照央行规定，在个人房贷转换期间均锚定2019年12月的LPR，即4.8%。因此，加点值=5.39%-4.8%=0.59%或59个基点。加点值在合同剩余期限内固定不变。

若某客户在前几年利率较低时贷款买了房，当时与银行签的合同是基准利率打8折，即4.9%×0.8=3.92%。那么加点值就是3.92%-4.8%（2019年12月发布的5年期以上LPR）=-0.88%，即负88个基点。

王静文表示，LPR机制下，房贷利率由LPR加点方式决定，而LPR会跟随MLF利率浮动，所以LPR机制下的房贷利率就由原来的固定利率制变成了浮动利率。对于定价日的选择，若要尽快享受利率下行带来的房贷成本节约，可选择贷款日对应日调整。

根据央行近日发布的《2020年第二季度中国货币政策执行报告》，截至6月末，存量贷款定价基准转换进度已达55%。其中，存量企业贷款转换进度为76%。

据银行人士介绍，LPR还款方式会随着外部经济环境浮动，而选择固定利率，包括还款总额及每个月还本付息的金额都是固定的。选择不转化的客户大致分为这样几类：一是贷款时间较早，当时利率较低，且部分客户享受了8折、9折等优惠；二是有些客户本身贷款金额不高或所需还款余额不多；三是部分客户预期未来经济上行后，利率也会随之上浮，担心选择LPR定价会承受不起加点部分。而选择转换LPR的客户一般是贷款时利率较高，且预期之后利率仍将下行的客户。

事实上，早在2019年12月30日，央行就发布公告称，要求全国所有的存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR，从2020年3月1日至2020年8月30日结束。这次转换工作的主要原文描述是：

“自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成。”

当时政策的精神实际上是“在协商基础上督促客户完成换锚”，而现在则是统一默认进行调整，若对转换结果有异议，可于2020年12月31日（含）前通过相关渠道自助转回或与贷款经办行协商处理。

LPR利率仍有下行空间

自2019年8月份LPR报价机制改革后，LPR利率一直呈下调稳定趋势。3月3日开始，受疫情冲击，美国率先启动降息，全球降息背景下，中国的市场利率也处在实际下行通道中。

其中，5年期以上LPR利率已3次下调，累计下调20个基点，LPR定价下的房贷利率亦随之下行。融360大数据研究院的监测数据显示，2019年8月，全国首套房贷款平均利率为5.47%；2020年使用LPR利率，7月全国首套房贷款平均利率为5.26%。

6月17日召开的国务院常务会议指出，进一步通过引导贷款利率和债券利率下行、发放优惠利率贷款、实施中小微企业贷款延期还本付息、支持发放小微企业无担保信用贷款、减少银行收费等一系列政策，推动金融系统全年向各类企业合理让利1.5万亿元。

但这之后，央行降息的靴子迟迟没有落地。7月20日公布的LPR利率也已持续4个月不再下降，5年期以上LPR利率仍保持在4.65%。这令部分市场人士对利率下行的趋势产生了疑虑。

在中信证券首席固定收益分析师明明看来，LPR改革后存贷款利率均有下行，但二季度贷款利率下行有限。二季度金融机构人民币贷款加权平均利率仅仅下行2个基点，均小于MLF和LPR的下行幅度，预计后续LPR下行难度较大，存量贷款定价基准转换仍然是降成本的主要来源。

不过，更多业内人士预计，LPR利率仍有下行空间。

王静文认为，LPR根据MLF利率决定，MLF为央行的政策利率，主要根据经济的冷热情况调整。比如从去年下半年到今年，由于经济持续下行加上疫情冲击，央行已经三次下调MLF利率共计35个基点。相应的，一年期LPR已经下调46个基点，5年期LPR下调了20个基点。考虑到中国经济已经度过高速增长时期，潜在经济增长率明显下滑，未来的经济增长将会进入中速甚至中低速，加息可能性不大，预计政策利率和LPR均将以回落为主。

光大银行分析师周茂华则表示，LPR下行将推动金融机构向实体经济合理让利，主要驱动因素为央行降准、银行降低负债成本、MLF利率下行等。另外，需要考虑银行不良率滞后的影响。综合考虑国内宏观经济表现及以上这些因素，下半年LPR预计下行空间为10个至15个基点。

5. 房贷利率“换锚”，该怎样选

8月25日，央行发布公告称，从10月8日起，新发放的个人住房贷款，定价基准从贷款基准利率转换为LPR(贷款基础利率)。10月8日以后，新发放房贷以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。从现在到10月8日剩下不到一个月的时间，按一、二手房屋网签到同贷书获批并签订按揭合同的时间大约需要一个月时间，现在签约买房，极大机会喝到LPR“头啖汤”。

文/图 广州日报全媒体记者 李凤荷

市场表现：购房者淡定应对

记者从8月底至今陆续走访了小北一带的二手地产中介行业以及多家按揭公司，发现赶旧房贷利率“末班车”的购房者不多。

中原地产的曾小利在小北路从事地产中介多年，她告诉记者，8月底在房贷新政宣布后分行成交了几套二手住宅，有总价在三四百万的楼梯楼学位房，适合一家人居住；也有过千万的电梯次新大面积单位，为改善居住的“卖一买一”购房者成交。购房者都倾向于使用公积金贷款，尽管广州市公积金贷款额度个人最高不超过60万元，家庭不超过100万元，购房者只要能使用公积金贷款，都想把公积金额度贷到上限后，再使用商业贷款，因此这几单成交都是公积金商业组合贷款。

她表示，由于公积金贷款对应的依然是基准利率，在10月8日后也不受影响，因此购房者认为房贷新政对他们影响不大，他们也不会刻意赶在10月8日前办完贷款手续。此外，由于购房者或是学位房或改善置业，为“刚需”购房者，因此对房贷利率政策不太关心，也没有特意赶“末班车”。

合富房地产服务中心资深经理汤丽娟告诉记者，由于一般银行的房贷利率都是以放款当天为准，因此建议9月有按揭购房需求的客户，现在就要准备资料向银行办理贷款申请。当然具体以银行的最终发布为准。新政实际上是体现了“房住不炒”、从紧从严的政策取向，整体符合市场预期。未来不确定因素较多，银行政策趋紧，她建议有购房需求的客户应尽早决定，现在就是适合出手的时候了。

资深按揭中介人士郑大源也表示，最近二手房行情稍淡，贷款个案不多。按揭人士都认为LPR相比目前的基准利率到底是升还是跌，要到10月8日后才可以知道，但由于房贷利率“不得低等于LPR”，那很有可能首套或二套房贷利率都要上浮。

专家分析：“一年一调”比较灵活

资深按揭业人士郑大源表示，房贷与LPR接轨后，房贷出现了固定利率，这是历史上第一次。这是房贷市场的新事物，未来的LPR走势以及广州房贷市场的细则，都要等10月8日的到来才会逐渐清晰。招商银行在深圳已率先使用LPR定价，但在深圳市场也只有一家银行这样做，他相信广州的银行会等待上线日子到来再做决定。

对于LPR与贷款基准利率的高低之分，郑大源认为下半年的利率会紧一些，不过最近的降准确实会让银行的额度充足一些，估计会导致LPR稍微下降一些。他预测9月20日的LPR会低于8月20日的LPR。8月20日的LPR(5年以上)是4.85%，而基准利率是4.9%，预计9月20日的LPR会更低。但执行LPR还需要看加点数额，如果加点数额较高，那么有可能执行新政策的利率更高。LPR此次与房贷利率接轨，郑大源猜测以后可能有更多的贷款品种，如消费贷、信用贷执行LPR，因为这个“锚”更加灵活，更加准确反映市场需求。

对LPR时代的购房者来说，根据央行宣布的规定，新房贷合同里对LPR最短可以采取一年一调，最长可以是整个合同期限维持不变。建议购房者最好跟旧房贷时代的合同一样，一年调整利率一次。旧房贷时代的利率随基准利率的调整而在次年的元旦跟随调整。

公积金新政：一手现房最长贷款30年

日前，广州住房公积金管理中心发出通知，广州市住房公积金缴存职工在购买一手现房申请住房公积金贷款时，最长贷款期限将延长至30年，同时需要满足贷款期限和楼龄之和不得超过40年。

据悉，因为一手现房已经确权在开发商名下，所以在公积金贷款中，一手现房是被当成二手房来操作的。根据广州住房公积金管理中心的相关规定，此前，一手现楼申请住房公积金贷款，最长贷款期限仅为20年。另外，一些项目由于历史原因而导致建设期与销售期不对应的情况，对一手现房同时约定了最长贷款年限30年以及楼龄+贷款期不得超过40年。

汇瀚按揭总监莫静告诉记者，由于一手房出房产证的时间已加快，很多时候开发商未卖完楼，房屋已进入大确权。对于剩余的房源，这些房依然是一手房，但在旧规定之下，公积金中心视之为二手房，贷款年限只有20年，这对于购房者来说的确有点不公平，因此公积金贷款新规对一手现房做了灵活处理，对购房者来说是一大利好。近期的实际操作中，不少一手房都可以“即买即出证”，如广钢新城的一些项目，从销售期到尾货经历了两三年时间，到尾货阶段基本上都可以“即买即出证”。

6. 房贷利率“换锚”该怎么计算转换后利率会上涨吗

1、房贷利率换“锚”如何计算？从3月1日开始，存量浮动利率房贷的定价基准要换成LPR，也就是定价基准换锚，在这之前的房贷计算公式是这样的：房贷执行利率=贷款基准利率*（1±浮动比例）；从公式当中也可以看得出来我们房贷的执行利率是由贷款基准利率和浮动比例两者决定的，而浮动比例是永远不变的，但是贷款基准利率是可能会调整的，上一次调整是在2015年，距今已经将近5年的时间了，5年期以上的贷款基准利率定格在了4.9%。

原因2：去年全球央行主导降息，而今年受疫情影响，全年再次降息的概率大大增加，在外围都降息的情况下，我们随着降息的可能性也不小。原因3：以前我们老说通货膨胀率高，那个时候我们的M2的增长速度是两位数数、甚至个别时段快30%，但是现在M2增速已经连续3年维持在8%的水平，这个就从货币供应上控制了货币的增长。所以，利率也不太可能因为通货膨胀而上涨。原因4：中国经济增速从10%以上下降到了8%，再降到了6%，未来可能进一步降到5%，经济增速在下滑，那么会带动整个社会的投资回报率的降低，这个就导致社会能够承受的资金成本（利息）是在降低的，从这个意义上讲，LPR没有比以前高的道理。所以，笔者总体来看，认为未来的LPR是下降趋势的，这个仅仅是个人看法。

7. 房贷族请注意房贷利率"换锚" 算法有变选哪种

存量浮动利率贷款定价基准转换启动啦！
根据中国人民银行〔2019〕第30号公告，存量浮动利率贷款定价基准转换自2020年3月1日如期启动。目前，主要银行已完成相关准备工作，并通过其官方网站、微信公众号等渠道发布了公告，贷款客户可根据承贷银行公告，与银行协商办理存量浮动利率贷款定价基准转换。
3月1日，中国吉林网在采访中了解到，目前工、农、中、建、交、邮储6家国有银行，招商银行、光大银行等多家银行均在官网或官方微信公众号发布了关于存量浮动利率贷款定价基准转换的公告。
从内容来看，主要分为转换规则、办理渠道和流程。
中国吉林网在采访中得知，目前长春部分银行为了能在8月31日完成存量房贷用户的转换工作，也均根据总行“节奏”推进房贷利率“换锚”工作。
值得一提的的是，因疫情原因，不少银行主张线上自主操作办理，线上渠道以各家银行通知渠道为准。
此外，转换范围也不仅只限于个人房贷。
如建行规定，2020年1月1日前已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率个人住房贷款(包括公积金组合贷款中的商业性个人住房贷款，不包括公积金个人住房贷款)。2020年12月31日前到期的贷款可不转换。
中行规定，2020年1月1日前已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率个人贷款(除公积金个人住房贷款外)，均需进行转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可选择不转换。
工行规定，2020年1月1日前已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率个人贷款(本公告所称个人贷款包括个人住房贷款、个人消费贷款、个人商用房贷款、经营用途个人金融资产质押贷款、经营用途个人房产抵押消费与经营组合贷款;不包括公积金个人贷款)。以下贷款可不转换:
(一)剩余贷款期限不足一个重定价周期的贷款，即原合同约定的贷款到期日早于下一次重定价日的贷款。
(二)循环期限已到期且剩余贷款期限不足一个重定价周期的循环贷款。
(三)固定利率贷款。
(四)经与公积金中心协商不转换的个人住房公积金转商业性贴息贷款。
农行规定，本次存量贷款定价基准转换范围为2020年1月1日前已发放的和已签订合同尚未发放的，参考央行基准利率定价的存量浮动利率贷款(不包括公积金个人住房贷款)。以央行基准利率定价的固定利率贷款不在本次转换范围。贷款到期日在2020年8月31日之前的可不转换;已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。
交行规定，对于满足人行公告要求的个人贷款，其中剩余期限在1年以上的，客户可登录手机银行贷款栏目自助转换;其余贷款或已生效授信额度，建议在疫情结束后咨询贷款经办网点办理。对于满足人行公告要求的对公贷款，客户可与我行客户经理联系，咨询相关办理流程及手续。
邮储银行规定，本次存量浮动利率贷款定价基准转换范围为:2020年1月1日前已发放的和已签订合同但未发放的参考“央行贷款基准利率”定价的浮动利率贷款(不包括公积金个人住房贷款)。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。
与其类似，各股份制商业银行也对转换范围作出类似的相关规定。
事实上，各银行公告内容有所差异，其背后并未偏离主线，更多是结合自身业务设定。
此前，央行有关负责人就存量浮动利率贷款定价基准转换答记者问时就指出，除商业性个人住房贷款的其他存量浮动利率贷款，包括但不限于企业贷款、个人消费贷款等，可由借贷双方按市场化原则协商确定具体转换条款，包括参考LPR的期限品种、加点数值、重定价周期、重定价日等，或转为固定利率。
值得注意的是，还有部分银行则设置了时间点，在某一时间点过后，将采取批量转换方式。
如中信银行在公告中称，为简化客户操作流程，将于2020年7月21日对未办理转换的商业性个人住房贷款，按照标准化转换规则统一调整为LPR浮动利率定价。
招商银行公告显示，4月上旬统一将您在转换范围内的商业性个人住房贷款的定价基准转换为LPR。若客户希望不做转换，仍维持原合同安排。
看到这里有不少网友要问了，存量浮动利率贷款定价基准转换方式有几种?
敲黑板，划重点。
根据规定，转换有两种方式，一是将以基准利率定价的房贷转换为以LPR为基准定价的浮动利率贷款;二是转换为固定利率贷款。利率定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。
对于房贷一族而言，眼下最关注的还是选择哪种转换方式。
中国吉林网在采访中获悉，因签约时间不同、银行利率不同，需要因人而异。
为方便大家理解，给大家举个例子。
同一笔商业性个人住房贷款，若某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年,剩余期限为8年，原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%，现执行利率为4.9%×(1+10%)=5.39%。
2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准，且重定价周期仍为1年，重定价日仍为每年1月1日，那么加点幅度应为0.59个百分点(5.39%-4.8%=0.59%)。2020年3月30日至12月31日，执行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%)。在此后的第一个重定价日，即2021年1月1日，按照重新约定的重定价规则，执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此类推。
换句话说，如果确定在2020年把贷款利率换为LPR。2020年还贷款金额不变，但从2021年开始，实际还款金额就和LPR正式接轨了。
再来看，今年2月LPR报价5年期以上为4.75%，假定在今年12月，LPR报价继续下行至4.7%。那么还贷人2021年的房贷利率为4.7+0.59%=5.29%，相较转换为固定利率下降0.1个百分点。如果未来LPR继续下降，房贷利率也会相应降低。但反之，如果LPR报价上行，房贷利率就会增高。
中国吉林网计算了一下，按照按照最新利率来看，较上一期下调5个基点。如果选择转换，5个点的房贷利率变化，即贷款100万30年期，月供减少30元左右。
关于如何选择，此时的你似乎已经有了答案。还是那句话选择哪种转换方式，取决于LPR的未来走势。
融360大数据研究院分析认为，中长期来看，LPR大概率仍将继续下行，用户选择转换成LPR定价基准的方案比较有利，未来利息支出会有所减少。当然，相比LPR可能下降带来的利息支出减少，如果用户更重视利率稳定性和便捷性，也可以选择转换为固定利率。

8. LPR“换锚”后你的房贷利率会咋变手把手教你算

存量浮动利率贷款定价基准转换在3月1日已如期启动。不少购房者想弄清楚，“换锚”后房贷利率会发生怎样的变化。不过，面对略有些复杂的转换规则，不少人有点晕。来来来，不要急，手把手教你算！
首先，假设此次转换时，你选择了“新锚”——贷款市场报价利率（LPR）。那么，转换后的房贷利率将采用LPR加点的形式计算。
第一个问题来了，加点数值怎么算？
加多少，取决于原合同最近的执行利率与2019年12月LPR的差值，差值可为负值。也就是说，对应原来签订合同时利率不同的浮动比例，可能会加点，也可能减点。
举例来说，比如借款人小王，买房时享受了贷款基准利率打九折（下浮10%）的优惠，贷款日2015年8月1日，期限是20年。
如果小王选择将这笔房贷的定价基准转换为LPR，现在5年期贷款基准利率是4.9%，转换前的实际执行利率就是4.9×（1-10%）=4.41%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。根据转换时点利率保持不变的原则，小王这笔房贷的加减点数就是-0.39%=4.41%-4.8%，即减39个基点。

换锚后存量房贷利率会咋变
此后，直至这笔房贷偿还完毕为止，小王的这个加减点数都保持不变，房贷利率将随着5年期以上LPR的变动而变化。
看着满眼的加减乘除，不少人可能又开始心烦了，四则运算早都还给老师了，手握计算器也不知道先从哪里点起……没事，别担心。人民银行已经为你准备好了常见浮动比例对应的加减点数，请看下表！

换锚后存量房贷利率会咋变
加减数值确定后，现在你可能又萌发出了第二个问题：转换后房贷利率到底是多少？
解答这个问题得先确定三个时间——转换时间、重定价日、重定价周期。
说白了，就是你和银行达成转换协议的那天，按新基准执行利率的那天，以及每次重新定价的那天。
当定价基准转换为LPR后，利率在第一个重定价日前不会发生变化，从第一个重定价日开始才可能随当时的LPR而变化。重定价日和重定价周期可执行原合同约定，也可由借贷双方重新约定，房贷重新约定的重定价周期最短为一年。
也就是说，如果重定价日为每年的1月1日，那么在2020年3月至8月末的任意时点转换，2020年的利率均与原合同利率保持一致，2021年1月1日起将以2020年12月的LPR为基准加减点确定当年的利率，此后年份以此类推。
但是，如果重定价日为每年贷款发放的对应日，情况就稍稍复杂些。根据目前大部分银行的转换公告，主要分为两种情况：
1、在重定价日之前转换的，2020年重定价日即可参考最新发布的LPR确定利率。
2、在重定价日之后转换的，需等到2021年重定价日才可参考最新发布LPR确定利率。
不少人可能又有些犯晕，没关系，我们依然用借款人小王举例。假设2020年3月至2021年7月5年期以上LPR为4.75%。（这只是假设情况，实际情况很可能会有所变化，要具体取决于当时的LPR报价哦！）
如果重定价日为每年1月1日，那么小王在2020年3月至8月末的任意一天转换，房贷利率都没有任何区别。
在2021年1月1日之前，小王房贷的执行利率均为4.8%-0.39%=4.41%，即2019年12月5年期以上LPR（4.8%）加固定点差（-0.39%）；2021年1月1日之后，则变为4.75%-0.39%=4.36%，这里的4.75%是2020年12月的5年期以上LPR；此后年份以此类推。
如果重定价日为贷款发放日，那么房贷利率情况就和转换时间密切相关了。
此前介绍过，小王那笔房贷的贷款日是2015年8月1日。若小王在2020年7月31日前转换，转换后到7月31日，这笔房贷的执行利率为4.41%；2020年8月1日之后为4.75%-0.39%=4.36%，这里的4.75%是2020年7月的5年期以上LPR；此后年份以此类推。
若小王在2020年8月1日后转换，则这笔房贷的执行利率在2021年7月31日之前都会保持4.41%不变；2021年8月1日才开始执行4.75%-0.39%=4.36%的利率，这里的4.75%是指2021年7月的5年期以上LPR；此后年份以此类推。
看到这里，相信很多人已经弄清楚怎样计算了，不过依然在这里奉上更加清晰的图表，便于大家查询和理解。（记者吴雨）

换锚后存量房贷利率会咋变

9. 房贷利率“换锚”新老政策将如何过渡

人民网北京9月30日电（许维娜）距离房贷利率新政策生效还有一周时间，全国范围内的房贷利率“换锚”正在有序推进。
业内人士普遍认为，房贷利率改革可为房地产市场发展营造稳定的宏观经济环境，有助于促进房地产市场健康发展，促进房地产的市场化程度，有利于尽快建立房地产业的长效机制。
近期，央行发布《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》（以下简称《公告》）称，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（简称 LPR）为定价基准加点形成。这也被市场喻为房贷利率“换锚”。
在此之前，自2015年10月24日延续至今，我国房贷利率定价是采取基准利率上下浮动的方式。房贷的贷款基准利率是：一至五年(含五年)期限的为4.75%，五年以上期限的为4.90%。
“房住不炒”调控基调不变
新政策显示，央行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。银行业金融机构应根据加点下限合理确定每笔贷款的具体加点数值。
各银行实际发放的贷款利率可根据借款人的信用情况，考虑抵押、期限、利率浮动方式和类型等要素，在贷款市场报价利率基础上加点确定。
人民银行副行长刘国强在8月20日召开的国务院政策例行吹风会上透露，新的LPR形成机制并不会使房贷利率下降。刘国强表示，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段，确保差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率基本稳定。
根据9月20日公布的新版LPR第二次报价显示，1年期LPR为4.20%，5年期以上LPR是4.85%。相比前值，1年期LPR已经连跌两个月，五年期LPR环比上月持平。
“本次5年期以上LPR报价不变，进一步体现了当前利率求稳的导向。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，具体到房地产领域，LPR利率存在下行空间，但不排除各地在基点上依然有小幅提高，使得最终的定价利率有小幅上升。
对于居民家庭的影响，央行《公告》明确，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。
市场人士指出，2019年10月8日是定价基准转换日，意味着房贷利率换锚下限得以明确。目前全国多地房贷利率“换锚”工作有序推进、进展良好，以确保新老政策转换过程平稳过渡。
人民网房产从多个信源处了解到，各地金融机构正加快系统改造，一部分地区房贷利率正在逐渐切换到“新版”，近期逐步落地。
据报道，自9月5日起，招商银行已在深圳试水新版个人住房贷款利率。
此前，有媒体报道称，据招行深圳某支行个贷经理介绍，按总行规定，新利率下该行深圳地区首套和二套房贷利率分别在最近一个月相应期限的LPR（按8月20日5年期以上LPR为4.85%）加30个基点和60个基点，利率分别为5.15%和5.45%。而此前首套利率为5.145%、二套5.39%，分别较原利率上浮提高0.005%和0.06%。
有消息显示，北京也已给出贷款利率新算法执行后的加点情况，首套房利率不低于LPR加55个基点，二套房不低于LPR加105个基点。若按9月20日5年期以上LPR计算，北京地区个人房贷浮动下限为5.4%，二套房浮动下限为5.9%。而此前首套利率为5.39%、二套5.88%。改革前后首套房相差了0.01%，二套房相差0.02%。已有不少研究机构证实上述消息真实性，但还未官宣。
诸葛找房数据研究中心分析师国仕英向人民网房产表示，从北京地区新政下的首套房及二套房贷利率相比之前房贷利率来看，新政下的房贷利率均有所上浮。这表明即使在新政房贷利率下，对房地产市场调控依旧从严，不会放松。
房贷新政对购房者影响不大变化 将因城而异
《公告》第四条规定，人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。
对此，国金证券发布研究报告称，对于原来首套房贷利率有折扣的城市，如上海首套房贷利率 95 折，按 5 年期及以上算即 4.655%，在加点下限为 0 的情况下，利率实际至少上升 19.5bps，如果加点下限大于0，则利率实际上升得更多。
而对于原先首套房贷利率有所上浮的城市，如北京上浮 10%，为 5.39%，预计银行大概率不会因为利率下限降低而降低实际贷款利率，因此实际利率不会有太大影响，只有极少数优质客户会享受到利率下限降低带来的优惠。
一位银行从业者向人民网房产表示，房贷利率正式挂钩LPR，意味着个人住房贷款定价基准也需从贷款基准利率转换为LPR，体现出了更加明显的市场化特征。
可以看到，LPR下限将因城而异，还需受到房贷款利率底线、当地LPR加点下限、银行浮动加点三大调整因素制约。
有业内人士认为，应辩证看待LPR房贷新政与购房者的关系，此次房贷新政对于刚需购房者影响并不会很大，但是对于二套房的购房者影响比较大。
“最终计算的利率可能有微小上调，但本身对于购房者的利率不会带来太多的负担。”严跃进强调，相关购房者近期关键要注意银行贷款额度和金九银十降价促销动作。