A. 未來中國房地產市場的走向
【導讀】對於准備考房產估價師的夥伴們，就必須要了解的信息中國的房地產走向如何，因為這和房產估價師未來的發展前景息息相關，只有了解清楚才能明確自己報考的目的，堅定報考的信心，接下來我們就來具體了解一下。
1、城市房價路線圖
房地產市場是個地域特徵非常強的市場，城市分為一線、二線和三線，其房市表現也各有不同。
根據中國房地產市場的綜合發展狀態，綜合城市級別、規模、GDP、產業結構、人口數量等指標，以及商品房均價，我們習慣將國內城市分為一線、二線、三線和四線。雖然今年上半年全國房市普遍回暖，但是不同類型的城市表現也不盡相同。
2、敏感的一線城市
由於把商品房均價看作最標準的指標，在房地產市場中所提到的一線城市習慣指北京、上海、深圳和廣州。這四個城市開始城市化進程時間比較早，吸引了大量人口的流入，社會財富積累達到一定高度，尤其像北京、上海這樣有著13億人口作支撐的國際化大都市，它們的房地產市場較為成熟發達，對國家調控房市的宏觀政策反應也較為敏感，但是因為非常充裕的剛性需求的存在，這些城市房地產市場的反應一般表現在成交量上，而價格單向上行的壓力巨大，即便是在去年房市寒冬的時候，這些城市房價下降的幅度也非常有限。最突出的表現就是，受政策微調的影響，7月份，這四個一線城市房市成交量集體回落，其中，廣州房市月成交量環比下降33.81%.
3、共性中凸顯個性
比如北京，上半年京城共有130多個項目漲價，但是讓人意想不到的是，漲價最凶的不是傳統意義上的熱點地區東四環、CBD或奧運板塊，而是一直表現得不溫不火的豐台板塊。該區域內共有14個項目漲價，平均漲幅達2500元/平方米，原因在於這些區域城市化形態發生明顯變化、城市功能趨於完備，其升值前景自然值得期待。
再比如上海。就連上海市委書記俞正聲都承認了上海房價高，但是怎麼解決，靠像其他城市那樣增加保障性住房可以嗎?當然不可以。首先，多數上海原居居民已在老公房拆遷和城市擴容中得到實惠，而現在最大的需求群體在於沒有上海戶籍的白領和部分沒有享受到拆遷和擴容實惠的原居民，因此，對保障性住房的需求並不大，相對於其他一線城市，上海的社會保障住宅供應量最少。其次，上海提前進入老齡化社會，房地產市場的供求矛盾並不突出，它的問題在於投機性需求膨脹，所以解決問題的關鍵在於嚴格執行產業政策和貨幣政策。
4、奮起直追的二三線
隨著一線城市房地產市場回暖示範效應的擴散，二三線城市的房市也開始加速回溫，據搜房網的數據顯示，在其監測的26個二三線城市中，有14個城市7月份的月成交量環比上升。而這些城市的投資潛力也越來越被更多的人看好，在近期搜房網進行的一項網上調查中，68.1%的網友認為二線城市將會成為大型房企的掘金寶地;59.09%的網友認為地產商進入二線城市，將會成為未來幾年房地產業發展的潮流。有消息稱，如今已有部分外資和炒房團將注意力轉向了二三線市場，其理由主要有：一線城市發展已趨於飽和，投資空間日漸縮小;二三線城市經濟蓬勃發展，推升當地對房地產的擴大需求;二三線城市房價比一線城市低，開發商開發的成本較低，風險較小等。
以上就是環球快問給大家帶來的中國房產的趨勢，這個也是備考房產估價師的考生們需要了解的行情動態，希望有所幫助，如果大家對於如何成為房地產估價師還有其他疑問，可以前來環球網校進行詳細咨詢!
B. 怎麼判斷房地產價格走勢
決定房地產價格的兩個最終因素是供給和需求，其他的一切因素，或者通過影響供給，或者通過影響需求來影響價格。供大於求，則房地產價格降低；需求大於供給，房地產價格則升高。要想全面了解影響供給與需求的因素必須先了解房地產價格構成。
商品房價格構成，主要包括土地開發費；工程設計費；建築安裝工程費；設備工程費；其他工程開發費；商品房流通費；房地產企業利潤和稅金。
以上幾項是構成我國商品房價格的基本內容。各個地區房地產企業在商品房售價計算中，大體包括了上述構成內容。但在具體的房產價格構成計算方法上，不同地區存在一定差別。這種差別主要是由於各地區商品房開發的具體條件不同，各地政府房價政策不同造成的。
以上所述各項費用的高低與合理性直接影響到房屋的建造成本高低，即影響到房屋售價的制定。除了上述硬指標外，還有以下一些軟指標也影響到房屋價格。
1.社會因素
社會因素對房地產價格有著很大的影響，主要包括以下幾項：
（1）人口分布。社會因素最主要的是人口分布狀態。某地區人口增加則房地產需求增大，或人口在某地區比較集中，則該地區房地產需求也會增大，該地區房地產價格一般會上升。
（2）家庭構成狀態。傳統家庭構成觀念的變化對房地產價格也有一定的影響。如現在以父、子、孫這種縱向連結為軸心的大家庭制基本上已沒有了，取而代之的是以夫婦為中心的小家庭構成，這樣就增加了對於居住單位的需求，特別是在城市，這種需求增加比較明顯。
（3）城市狀況。城市的發展會使住宅地的需求提高，地價水平上升；公共設施的建設也會使該地區地價水平上升；教育及社會福利的狀態，會影響社會文化水平、生活水準，進而影響房地產價格。
（4）建築風格與質量。建築風格、質量的高級化，使建造的成本增加，房地產價格必然會提高。
2.行政因素
行政因素是政府從公益的角度扶持房地產發展或限制其發展，大體包括以下內容：
（1）土地利用規劃及管制。我國有關土地利用的法規很多，主要有《土地法》、《建築法》和《城市規劃法》等，基於這些法規之上的土地利用規劃及管制，對房地產價格影響非常大。如隨著現在土地被指定為工業區、住宅區、商業區等不同類型，土地價格會發生很大變化。
（2）土地和建築物結構、防災等管制狀況。房地產本身必須注意安全，而且還要確保公共的安全。如房地產開發時不允許發生崩塌，建築物要設防火等，這些規定對房地產價格也產生影響。
（3）房地產租金及稅制。國家對地租、房租的管制，會影響到房地產價格、房地產稅收制度，對房地產供求都會發生直接或間接的作用，從而使房地產價格發生波動。
（4）住宅政策。國家實行何種住宅政策，金融機構與地方公共團體等是否協助土地與住宅的供給，國家對個人住宅建設的管制與援助動向必然會影響房地產價格。
3.經濟因素
經濟活動的變化，直接影響到房地產的價格。經濟活動的影響一般包括以下幾個方面：
（1）儲蓄及投資水平。儲蓄投資水平的增長，表明中國城鎮居民總支出的增長，居民支出中很大部分是花在住房上的，所以經濟增長在一定程度上影響到房地產的需求。
（2）財政與金融情況。財政與金融狀況的好壞直接影響房地產價格。經濟下滑，會導致銀根緊縮，如果這種情況長期持續下去，不但房地產需求會減退，房地產供給量也會緊跟著下降，這對房地產價格的影響是非常大的。此外，國家通過財政與稅收手段調節經濟的政策，對房地產價格也有很大影響。
（3）技術革新與產業結構的變化。技術革新不僅是投資活動的原動力，而且是經濟增長的基礎，產業結構變化對設備投資和企業投資有重大影響，因而二者對房地產價格會有一定影響。
（4）租稅負擔。租稅負擔變化影響企業財務，租稅負擔增加，通常會抑制產業活動，導致房地產價格變動。
（5）物價、工資及就業水平。物價變動導致貨幣價值變動而波及房地產價格。從工資及就業水平看，人均收入高的城市，房地產價格也高，反之則低。
（6）交通體系狀況。交通體系狀況如何，直接影響一個地區的發展與衰退，新交通的開辟，必然促進土地的開發和地區經濟的發展，從而使房地產價格上升。
4.區域因素
區域因素是指具體的房地產所在地區的自然條件與社會、經濟、行政因素相結合所產生的地區特性，對該地區房地產價格水平的影響。根據房地產的類別不同，應重視的條件也有很大差別。
（1）工業區。對下列區域因素應加大重視：與產品市場、原材料采購市場及相關產業的位置關系；道路、港口、鐵路等運輸設施建設狀況；動力資源及排水費用；勞動力市場的供求；水質污濁、空氣污染等公害發生的危險性；行政上的管制狀況。
（2）住宅區。住宅區應重視的區域因素有：日照、溫度、濕度、風向等氣候條件；當地居民的職業、教育水平、社會階層等居住環境；街道的寬度、構造；離市中心距離及交通設施；商業街的配置；水、暖、電、氣的供給設施；學校、公園、醫院的配置；洪水、地震等災害發生的幾率；雜訊、空氣污染、環境污染等公害發生的程度；自然景觀等。
（3）商業區。商業區應重視的因素有：腹地的大小及顧客的情況；顧客的交通手段及交通狀況；營業類別及競爭狀況；該地區經營者的創造力與資信情況；繁榮程度與盛衰狀況；收益程度等。
5.個別因素
房地產價格的個別因素是指其個別特性對房地產價格的影響。
個別因素：主要指土地的位置、面積、地勢、地質與地基情況；土地的寬度、深度、形狀；日照、通風、干濕狀況；與其相臨街道、公共設施、水電設施的關系等；建築物的面積、構造、材料、設備、施工質量和費用；各種法規對建築物的限制；建築物與其環境的配合等。
綜上所述，影響房地產價格的因素很復雜，對大多數房地產投資者來說想判斷房地產價格走勢是很困難的，最佳的辦法就是分析當地房地產的供求發展趨勢，我國政府目前的房地產政策及當地房地產市場的詳細情況。
C. 中國房地產發展趨勢分析是什麼
中國房地產發展趨勢分析：預計2021年房企財務降杠桿將是主旋律，未來房企融資主要以借新還舊為主，融資增速或將下降。「三道紅線」將倒逼房企提升自身產品力及經營能力，減少對融資依賴，提高項目去化，加快開發周期。
房地產：
房地產（real estate）是一個綜合的較為復雜的概念，從實物現象看，它是由建築物與土地共同構成。土地可以分為未開發的土地和已開發的土地，建築物依附土地而存在，與土地結合在一起。建築物是指人工建築而成的產物，包括房屋和構築物兩大類。房地產既是一種客觀存在的物質形態，也是一項法律權利。前者是指房產和地產的總稱。
D. 談談中國房地產走向的趨勢
現在中國高層和相關部門、研究機構都在探討中國的房地產問題：因為它是中國的龍頭，是拉動內需和國內GDP的發動機，現在這個發動機是轉的有點快了，但是否造成了泡沫還在爭論；不過根據2006年12月統計全國70個大中城市的房價，平均增幅達到了5.8%，北京是10.3%排在第2位，上海因為社保案事發，市委一干領導被查，已經開始下降，但降幅很小。根據我在北京房地產公司了解的情況，現在國家一直在加大宏觀調控，文件是一個接一個，政策是隔三差五的出台，但總的目的是要規范房地產市場，讓它健康穩定發展，因為一旦它要崩盤了，中國的經濟將遭受嚴重打擊，特別是銀行、建材、家電等相關的上下遊行業，所以，房地產是不能輕易打壓的；目前的狀況是：國家為了抑制房價，加大廉價房和廉租房的建設，加大對投機房產的打擊力度，加大稅務調控等政府行政干預手段，加大房地產公司開發的門檻，等等等等，不一而足。 不過，我覺得因為中國人對住房天生的偏愛和傳統思想的作用，現而今的住房需求巨大，8億農業人口非農化造成中國的城市化建設腳步飛快，而中國經濟連續多年的高速增長，使國強民富，這是中國房地產的巨大原動力，所以，中國的房地產於情於理都應該也會健康發展下去的。
E. 房地產今後的走向
這么說吧，近幾年各大城市再抓房地產，不說投資商，就炒房變富的也大有人在，就現在國家政策來看，還在迅速抓房地這塊，但是啊---能看得出，現在炒房的少了，農村搬出去的多了---現在建房快-空房多得沒人買----所以又出新政策，什麼農村買房補助什麼的----我個人觀點，不出10年吧，房地產要飽和---想以前德國一樣。
F. 未來20年房價走勢如何
首先確定一點。房價無腦暴漲的時代已經結束。過去十年買房從來不會錯。只是有漲多漲少的區別，但是現在開始買房，就成了一個跟炒股一樣的投資方式，因為他開始有了虧本的可能性。不過大范圍的降價只可能出現在一些特定的區域。如果你盼著一線城市大跌。好去抄底，那是不可能的。為什麼呢？因為認為房價會大跌的人。理論基礎都是人口論。說中國人口增長放緩。下一代都會從家裡繼承很多房子。買房的慾望不強。所以房價肯定會跌。這個觀點看似有道理，但是其實迷惑性很強。因為未來十年，人口還會繼續增長。就算是到了人口開始減少的時候。也不會是各地全部都在減少。肯定是有的地方減少，有的地方不減。有的地方增加。這是因為城市適不適合生活，有一個基本的人口要求。如果一個城市人口太少，低於最低人口標准，那麼當地的配套設施那些生活中不可或缺的設施，比如學校，醫院，商場。等等都會減少。舉個例子，一個幾萬人口的城市，一般很難去維持一所三甲醫院。或者重點高中。高鐵飛機也只會覆蓋人口密集的城市。所以人口規模一旦低於宜居標准。就會迫使那些追求生活質量的人們離開。留下的人支撐不了發展，也就提供不了足夠的就業。那麼當地的配套和就業就會進一步降低。形成一種人口外流的加速度。為什麼說成都，貴陽，常德，威海。這些城市比較宜居。就是因為他的人口在規模以上。生活配套設施齊全。但是壓力卻不是很大。但是在中國人口快速流出的情況，大家還是很少能看得到。這是因為在中國，即使很小的城市，在過去幾十年，也會有農村人口的不斷流入。大量的農民成為了市民。支撐了配套設施的投入，但是城鎮化已經快完成了。城鎮人口比例已經從20年前的30%漲到了如今的60%。農村的年輕人口已經越來越少。小城市不再會有新鮮血液流入。未來城市的虹吸效應會越來越強。強者越強，弱者越弱。從小城到大城的遷移現象是必然的。人口一減少，首先受到影響的是本來人口就少的地區。小城鎮的人口低於最低人口標准，如果人口再減少的話，就會加速荒廢。現在的郊區或者農村眼下就有很多又大又便宜的房子。可是你並不會去買，因為我們需要工作，醫療，教育。還有商業生活。之前美國和希臘有的地方白送房子。那都是曾經繁華，現在被嫌棄的地區。反而是全球的大都市，都沒有受到人口減少的影響。房價該漲的仍然在漲。日本的老齡化問題最為嚴重。人口連降11年。可是東京的房價也漲了11年。人口的下降不但沒有影響到大城市的房價，反而把更多的人從小城市驅趕到大城市。所以人口下降對一線樓市有利，危險的是小城和縣城的房子。縣城和小城的房子，在我看來未來一定會有一次大跌。因為以前縣城和小城的房子是靠農村人口和返鄉農民工抬起來的。現在的農村，老齡人口比例比較大。村裡沒有年輕人，也就無法繼續向縣城和小城注入人口，而縣城裡的年輕人又往大城市遷徙。所以縣城的剛需就很少了。再加上縣城和小城的土地供應量充足。房子不存在緊缺，本地人該買的都已經買到了。外地投資不會到小城市去。而大城市的房子因為滿足相應的基礎設施和我們的需要。隨著人口結構的變化，反而會越來越緊缺，所以下跌的地方都是你不想買的地方。而你想買的地方只會繼續上漲。這就是房子的買漲不買跌。大城市的房價肯定還會繼續漲，小城市和縣城的房價則會下跌。簡單的來說，就是大城市的房子你還是買不起，可是小城市的房子，你還是不需要。國家在2020年7月份召開了一個房地產工作座談會。說是堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段。堅持不作為短期刺激經濟的手段那應該作為什麼期刺激經濟的手段呢？並且參加這次會議的。有北京，上海，廣州，深圳，南京，杭州，沈陽，成都，寧波，長沙等十個城市的政府負責人。要在這些地方買房的人。大可以放心的買。國家專門交代他們不要長得太快，這些地方的潛力你可想而知。我說大城市的房價不會跌。原因也很簡單。因為房價事關金融安全。小陳和縣城的房地產總盤子不大，降低一點兒，也不影響全局。可是一二三線的房地產體量已經非常大了。政府的主要收入和老百姓的大部分財富都在裡面。牽連全社會的信心。房價下跌的底線是30%。一旦超過三成就，會出現銀行抵押資產的縮水。為什麼呢？因為大家買房的首付是30%，70%是銀行付出的貸款。原本你還不起貸款，銀行把你的房子收走。銀行也不會爛賬，可是房價下跌一旦超過三成。押在銀行手裡的抵押物就抵不上他借出去的房貸了。銀行自己的資產縮水了，就不得不開始減少對外的放貸。開始對企業抽貸。企業現在本來就已經過的很難了。各個行業資金鏈都很緊張。貸款一旦停止。企業的生存就會面臨大問題。這會導致很多企業降薪，裁員。來進行自保。就是白領失業反過來進一步降低房價和貸款。這樣一來，實體和房價就會出現下跌的反饋。進入惡性循環的漩渦。這是2008年美國次貸危機的根本原因。綜上所述，在我看來，未來房價的走勢是發達城市，和區域核心房價會穩步上升。而縣城和小城的房子會迎來一波大跌。
G. 新時代下的房地產走勢
盡管2017年還沒有完畢，可是現已有業界人士將本年稱作是房地產商場的分水嶺，原因很簡單，就是本年的的樓市調控無論從規劃仍是深度上，都遠勝從前。並且本年的樓市調控不再是頭疼醫頭腳疼醫腳，而是安身房地產商場的本質，從根本上處理房地產商場存在的問題。
未來，這些問題將逐漸處理，一旦租房能夠取得同買房一樣的權益，在房價居高不下的情況下，租房將成為一個更好的挑選。更為關鍵的是，未來政府、國有企業將會城市當地住所租借商場的主導，有利於保證租客的權益。
趨勢五：調控繼續，炒房者將完全出局
如果說之前還有炒房者持有幸運的心態，試圖在未來卷土重來的話，那麼現在應該是完全死心了。
在「房子是用來住的，不是用來炒的」這一宗旨要求下，至少未來五年房地產商場的大勢已定。因而，關於出資投機性購房需求的按捺將會越來越嚴峻。依照現在的開展，未來會有更多城市加入到限售的隊伍中。
更重要的一點是，跟著不動產掛號體系的全國聯網，房產稅的施行也是越來越近。房產稅徵收的對象是擁有多套房產的富裕人群，因而擁有的房產越多，交納的稅額也就越高。有人憂慮一旦房產稅施行之後，是不是房租也會隨之提高，然後轉嫁給租客。其實，跟著房地產商場保證體系的完善，未來以政府、國企、房企為主體持有的純租借住所的數量不在少數，因而能夠起到平抑租金的作用，能夠肯定的是，即便房產稅施行，租金也不會無極限的漲下去。因而，房產稅終究仍是由持有多套房產的人交納。
H. 中國以後房地產的走勢
今年十年房地產走勢還是以上漲為主基調，但中途會有調整。
I. 未來幾年房地產的走勢
房價回歸是眾望所歸
現在正是中國房地產最紅火的時候，房價是不斷地上漲，有的房價是高的離譜令人砸舌。所以有的人就發出哀嘆說：「我奮斗一輩子才有可能買一套房子，或者我剛畢業拼搏了20年才剛剛能夠攢夠買房子的錢」。在深圳就有人建立了一個桐子樓，這都是房子鬧的。每當有新的的樓盤發放，人們可以排幾天幾夜的長隊等候，可謂不辭辛苦只為了買到屬於自己的「溫暖小屋」。房價的上漲是讓人們痛苦不堪，同時人們又希望口袋裡面的錢越來越多盼望房價下跌。
出現這種情況是逼不得已的，房價的上漲讓開發商眉開眼笑，讓開發商賺的肥腸肚圓的，但是這就是現實生活，這就是現在的形式。所以說：「中國的建築市場還沒有完全的規范，市場的調節還沒有成熟，同時人們的需求過大過急過快，形成了供不應求的情況」。
分析得出：中國的房價未來走勢是不會一味地升高上漲，應該在未來的10至20年間趨於飽和穩定的態勢，並逐漸地回落回歸到平衡點。如果，速度快的話那麼應該在未來的5至8年間就會顯露出穩定下調的跡象。
現在發展是突飛猛進，城市也在不斷地擴張，日新月異的變化讓房地產也跟近了前進的步伐。事物的發展都符合自然的規律的。有始就要有終的，有升就要有落的。一枝射出去的箭到了盡頭在也沒有力氣飛了。城市的發展到了一定的程度滿足需要了，飽和需求就滿足了，需求就減少緩慢了就開始慢慢地回歸平靜，就像激情過後便是一片平靜祥和。那個時候城市飽和回落，房價也自然隨自回落。
城市的人多是開放的結果，大批的人涌於進來，造成了城市的嚴重失衡。一批農民工懷著致富的夢想和一批80後尋求理想的願望來到城市，讓城市不斷地擴大，各種各樣的需求不斷地擴大，這就包括：房子的需要。可是在過10年、20年後，80後在城市穩定落腳紮根，90後也差不多了，而那些進城市務工的農民要麼在城市定居了，要麼就隨著年齡的變化而落葉歸根重新回到農村去了。於是需求就減少，供過於求自然就降價處理了。
10 年，20 年這么長的時間也給足了市場的時間和空間來整理和調節。市場在此期間的成熟和國家出台的完善法律法規也會抑制管理平和，宏觀調控自然也不會讓房價不斷地惡意、肆意的上漲。任何事物都是有一定的空間和餘地的。
上帝讓一個事物毀滅，必定先讓其瘋狂。
如今，是新農村建設時期，農村正在蓬勃發展，發展生產力、調整思想擴展科學技術，以科學發展觀來指導生產。農村正在煥發出新的活力和蘊藏著巨大的潛力。於是就形成一個新的投資熱潮，農村的發展讓各項基礎設施得到完善和加強。農村發展的是一片新的寬廣天地，有了改觀換了新貌，城市的污染、喧鬧壓力逐步地把人「趕往」了農村去。人們紛紛地逃離城市走向自然風光無限好的有著世外桃源的般自由自在生活的農村。人們的離開城市的房價逐步地降落，人們的到來農村的房價逐步地上漲。那個時候人們完全是擁有兩套房子，一套是在城市裡面的工作房，一個是在農村的休閑房。
城市房子不斷地擴建侵佔土地，到了那個時候應該是不少了。到了一定的時間階段應該可以有「以舊換新」的策略了，新的樓房，新生活概念，讓那些囤積已久的樓房顯得落伍，於是那些舊的因為不適合而產生了「折舊費」，開發商和投資商不得不降價處理。這樣就形成了一個牽一發而動全身，形成了多米骨牌效應。大家都在想方設法的處理掉手中的房子，紛紛地像雪花般的一樣灑落，像股市一樣拋售逐漸地互相壓價而最終有可能是蹦盤，有的人因此血本無歸。消費者在這個時候有的趨於理智有的是持觀望的態度這樣讓房市更加的動盪是雪上加霜，房價回落的更加快速。
鑒於以上種種原因，房價是不穩定不回落，那都是不行的。回歸是眾望所歸大勢所趨的，精明的開發商在此之前已經是賺足了錢，他們那個時候是能夠賺取一把算一把。他們是賺取現在的錢，維持中間的環節，立足展望未來。房子不斷地向外界拋售，最後是雙重贏利。開始時間賺取足夠了，中間穩定發展，後頭保留一部分用於改造、開發、創新，這又是一個商機。
突破創新，賺錢就是這樣的。