A. 什么是商品房预售制度商品房预售制度优缺点是什么传闻将取消预售房制度(2)
１９９４年出台的《城市房地产管理法》在总结各地经验基础上，建立了预售许可制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定。目前各主要城市商
品房预售比例普遍在８０％以上，部分城市甚至达９０％以上。
商品房预售许可制度的确立，是与我国房地产市场发展进程紧密联系的。长期以来，我国城镇住房总量不足，商品房供不应求，加快建设、增加住房供应是客观需要。商品房预售制加速了整个建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本。根据测算，以预售方式进行销售的项目，比现售方式进行销售的项目的开发动态回收周期约缩短１０个月。
此外，我国资本市场发展滞后，目前除银行贷款外基本没有其他可供选择的融资方式，实际上成为房地产开发融资的重要手段。据统计，目前开发资金来源中，约４０％来源于预售获得的资金。
由于历史欠帐多，新建住宅量大，我国房地产市场一直以增量市场为主，房地产开发项目大多是成片、滚动开发，在资本市场不发育的情况下，完全靠开发企业自有资金，是无法实施项目滚动开发的。
目前预售价格较现售约低１０％－１５％。而一些购房者在接受调查时也表示，预售商品房相对于现售商品房有价格优势，这也是预售制度为消费者所接受的重要原因。
尽管商品房预售制度在促进住宅产业发展过程中发挥了积极作用，但随着时间的推移，它所存在的弊端也浮出水面。
如预售商品房销售行为与房屋实际交付行为之间有一定的存在时间差，给部分开发商虚假宣传、改变规划、延期交房等不规范行为留下了空子，使消费者的合法权益得不到应有的保障。
此外，商品房预售制度，对政府和银行的监管能力要求较高，预售制度中隐含的风险因素，客观上要求政府对开发行为，银行对资金和预售款使用行为具有较强的监管能力，管理成本也相对较高。
因此，商品房预售制度是否还有存在的必要成为社会热议的话题。支持取消的人表示，取消商品房预售制度、禁止期房销售，对于促进优胜劣汰，提高房地产行业集中度；规范市场行为，维护购房者权益等，会起到积极作用。
反对取消的人认为，一旦取消商品房预售制度，市场供应规模将较大程度地萎缩，从而影响房价的稳定和市场的平稳发展。搜狐焦点调查显示，有近五成的网民认为，如果预售被禁止从而引发房价上涨，对购房人是极其不利的。
还有人担心，一旦取消预售制，留出的开发资金缺口将进一步刺激外资加速进入市场，从而加大市场的不确定性，加大宏观调控的难度，有可能引发新的市场风险和金融风险。
（完）
B. 如何看待商品房预售制度利弊
1994年出台的《城市房地产管理法》，在总结各地经验的基础上，建立了预售许可制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定。目前各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达到90%以上。 商品房预售许可制度的确立，与我国房地产市场发展的进程紧密联系。长期以来，我国城镇住房总量不足，商品房供不应求，加快建设、增加住房供应是客观需要。商品房预售制加速了整个建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本。 此外，我国资本市场发展滞后，目前除银行贷款外基本没有其他可供选择的融资方式，实际上商品房预售成为房地产开发融资的重要手段。据统计，目前商品房开发资金中，约40%来源于预售获得的资金。 由于历史欠账多，新建住宅量大，我国房地产市场一直以增量市场为主，房地产开发项目大多是成片、滚动开发，在资本市场不发育的情况下，完全靠开发企业自有资金，是无法实施项目滚动开发的。 目前，商品房预售价格较现售价格约低10%-15%。而一些购房者在接受调查时也表示，预售商品房相对于现售商品房有价格优势，这也是预售制度为消费者所接受的重要原因。 尽管商品房预售制度在促进住宅产业发展过程中发挥了积极作用，但随着时间的推移，它所存在的弊端也浮出水面。如预售商品房的销售行为与房屋实际交付行为之间存在一定的时间差，给部分开发商虚假宣传、改变规划、延期交房等不规范行为留下了空子，使消费者的合法权益得不到应有的保障。 此外，商品房预售制度对政府和银行的监管能力要求较高，预售制度中隐含的风险因素，客观上要求政府对开发行为、银行对资金和预售款使用行为具有较强的监管能力，管理成本也相对较高。因此，商品房预售制度是否还有存在的必要，成为社会热议的话题。 支持取消的人表示，取消商品房预售制度、禁止期房销售，对于促进优胜劣汰，提高房地产行业集中度；规范市场行为，维护购房者权益等，会起到积极作用。 反对取消的人认为，一旦取消商品房预售制度，市场供应规模将较大程度地萎缩，从而影响房价的稳定和市场的平稳发展。搜狐焦点调查显示，有近五成的网民认为，如果预售被禁止从而引发房价上涨，对购房人是极其不利的。 还有人担心，一旦取消预售制，留出的开发资金缺口将进一步刺激外资加速进入市场，从而加大市场的不确定性，加大宏观调控的难度，有可能引发新的市场风险和金融风险。
C. 商品房预售制度的历史定义
商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预先支付定金或房款的行为。商品房预售最早出现于香港。
1994年中国大陆出台的《城市房地产管理法》在总结各地经验基础上，建立了预售许可制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定。目前各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达90%以上。
商品房预售许可制度的确立，是与我国房地产市场发展进程紧密联系的。长期以来，我国城镇住房总量不足，商品房供不应求，加快建设、增加住房供应是客观需要。商品房预售制加速了整个建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本。
D. 商品房预售制度的特征
我国是社会主义市场经济，作为我国最为重要的市场——房地产市场中的一项重要制度，我国商品房预售法律制度所规定的商品房预售，具有五个明显的特征：
第一，预售的商品房必须是作为商品房项目建设的房屋，而不是政府批准的一些社会福利性房屋，或社会保障性、社会救济性质的房屋，也不是一些单位内部自建的集资房或城市居民自购住宅用地所建的等非社会化、商品化房屋。因此，此类房屋具有明显的社会化、商品化和公开销售的特征。
第二，预售的商品房是处于特定状态的房屋，即必须是已经开工建设，正处于正常的施工建设状态，但尚未竣工的商品房。不是尚未开工的商品房项目，也不是已经竣工交付使用的商品房现房，更不是早已停工无法继续施工建设的“半拉子”工程，或时建时停无法预计或确定竣工时间的商品房工程项目。
第三，预售的商品房，必须是客观存在，并正处于正常的施工建设状态。即作为商品房，在竣工交付前却并非现实存在。因此，作为正处在施工建设状态、尚未竣工交付、并非现实存在的房屋提前销售，是预售的最显著的特征。
第四，商品房预售的预售人主体是特殊的商品房开发商，必须是具备商品房预售条件的开发企业，即具有法定性和特定性商品房开发企业。而购房人则是社会不特定的主体，任何要购买预售商品房的公民，都可以成为商品房预售的买方。
第五，商品房预售，必须依照有关法律规定，具备必须的条件，尤其是政府有关部门批准的商品房预售许可证，并将有关预售商品房的资料及有关法律规定向购房人公示，即具备法定公开性。
E. 商品房预售制度介绍 制度的问题和成因分析
商品房预售许可制度的确立，是与我国房地产市场发展进程紧密联系的。长期以来，我国城镇住房总量不足，商品房供不应求，加快建设、增加住房供应是客观需要。商品房预售制加速了整个建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本。下面一起来看看商品房预售制度有哪些吧!
一、商品房预售的概况及价值
所谓商品房预售制度，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的制度。
我国的商品房预售制度是从20世纪90年代初开始逐步建立的。1994年7月施行《中华人民共和国城市房地产管理法》。这部全面规范城市房地产开发的法律借鉴了香港的房地产开发模式，正式确立了商品房预售制度。此后国务院《城市房地产开发经营管理条例》、建设部《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产转让管理规定》、以及新近颁布施行的《物权法》等，均对这一制度作了相应具体的规定[1]。十多年的发展表明，这项制度对培育我国房地产市场、推动房地产业的发展起到了重要的历史性作用。国家统计局的资料显示：“2004年房地产开发资金共筹措17168.8亿元，定金和预收款达到7395.3亿元，比上年增长44.4%，占房地产开发资金的43.1%，成为房地产开发的第一大资金来源。”我国房地产业仰仗预售这一扶持性政策，迅速完成了资本原始积累，同时由于预售使得房地产商便于融资，降低成本，预售房价格明显低于现房，也使得“望房兴叹”的购房者获得了实惠，在买卖双方的共同青睐下，商品房预售制度在国内不断发展。然而，商品房预售制度在实施过程中也产生了大量的道德风险和市场风险。
二、我国商品房预售制度的问题和成因分析
我国商品房预售制度自确定以来，其固然刺激了商品房交易市场，但同时也产生了许多严重的问题，这一现象直接导致央行房地产金融分析小组在其对外公布《2004年中国房地产金融报告》中强调：“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以建议取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”虽然建设部旋即表态，不会废除商品房预售制度，但是，这一报告至少指出，预售制度产生的问题，已然引起了高层的重视，同时也在学界引起了广泛的讨论。
笔者以为，目前而言，我国商品房预售所导致的风险问题主要在以下几个方面：
其一，存在着交易不公平现象，开发商将在建商品房的风险转移给了社会和银行。如果说开发商从预售制度中获得的利益与其所承担风险和付出成本的收益相当，购房者与开发商各取所需，那么预售制度显然是一件两全其美的事情。但是，根据我国现行的预售机制，当住房还处在建设过程中，购房者就已经支付了全部的房价款，并承担了未来全部的风险。在这种不健全的预售制度下，开发商不仅能低成本使用银行资金、无息占用购房者的预缴款以及承建商的垫款，而且也不须承担房屋存货成本，施工建设风险和资金成本被过渡转嫁给购房者，同时借助抵押贷款、按揭、流动资金贷款，开发商把开发项目庞大的债务负担最终都落在银行身上，使商品房的开发风险几乎全部转嫁给了银行。更为严重的是，当建成的现房与协议、广告和口头承诺出现差异时，往往是处于弱势的购房者被迫接受不符合需求的住房或者承担毁约的责任。
笔者以为，出现这类问题的根本症结在于：我国的预售制度由于缺乏一套健全的风险分担的法律制度，使得开发能够轻而易举地转嫁风险，而购房者和银行又缺乏保障自身利益的法律依据。
同时，融资渠道单一，真正能够给予房产企业长远、可持续支撑的房产证券、债券等融资方式，则被认为资金成本过高而为开发商所放弃，也是产生该现象的另一个重要的原因。
其二，现行的预售制度容易造成不平等竞争和低效率竞争。期房销售制度相对降低了房地产业的门槛，开发商的实力、品牌、技术、战略都不十分重要，只要具备联系地方政府和商业银行权势人物的能力，能够获得廉价土地资源和低成本的银行贷款，往往就意味着项目的成功。这导致房地产业聚集着大量的中小房地产商，一些极差的房地产公司也生存得很好，而那些真正具有实力、品牌、技术、管理的企业的竞争优势并不明显。也即我国的房地产业不但没有形成优胜劣汰的机制，反而造成了特殊落后的企业经营模式，大量低质开发商充斥于房地产市场。
笔者以为其根源在于市场竞争机制的不合理，我国国有土地使用权出让采取挂牌交易制度，没有市场化。房产进入市场由政府职能部门通过行政许可进行资源分配，由此导致开发商不惜以各种手段购买土地，然后通过预售制度卖期房，提前回笼资金，把高房价抛给购房者，因此我国房地产业呈现不平等竞争和低效率竞争态势。
同时我国监管体制的缺乏也助长了这种情况的发生，由于对未建成房屋销售行政许可的书面审查在房地产会计、审计信用机制尚未建立的条件下几乎没有发挥应有的把关作用。并且政府主管部门在预售过程中对预售合同的强制登记、预售广告的发布监管、资金的监管都是行政静态的、事后的管理，缺乏动态的、事前的防范，也没有引入金融监管、房产律师监管等市场条件下行之有效的监管手段。[1]再者，缺乏严格的准入和退出制度，导致房地产市场上鱼龙混杂，大量缺乏必备条件的开发商依然能够参与市场竞争，并分得可观利益。
三、完善我国商品房预售制度之具体对策
针对我国商品房预售制度存在的各种问题，笔者从以下几个方面进行思考，提出完善我国商品房预售制度的一些看法：
第一，设立商品房预售制度风险担保基金，平衡交易各方的风险。所谓商品房预售制度风险担保基金是一种基金筹集模式，即通过风险担保基金的筹集与积累，把预售制度中的各种风险合理均衡地分散到各负担主体的制度模式。如上文所分析，在现存的预售中风险的分配极其不合理，因此，政府应设立房屋预售制度的风险担保基金，如存款保险制度一样，凡是参加房屋预售制度的房地产开发商都应参加这个基金，即按营业额缴付，一旦出现问题，就由这个风险基金来承担责任。通过这一机制，可以把整个房屋预售制度的风险分散给消费者、银行及房地产开发商一起来承担，有效地平衡各方风险，促进交易公平。
第二，完善预售房款监管。具体而言：首先改变我国目前房地产市场主流的预收款收存方式—即由开发商统一收取，并在一定时间内存入监管账户。而改成由购房人亲自将购房款存入监管账户的方式。同时，严格规范预收款的使用，开发商除了可提取规定比例的备用金外，监管账户内的资金只能用于楼盘建设，开发商因工程建设需要用款，应实行房地产行政主管机关审批制度，监管银行只能根据法定审批将款转入施工单位账户。此举能有效避免开发商挪用预收款以及携款潜逃等行为，既发挥了预售制度对于开发商的融资作用，又保障了购房者的资金安全。对此，我国广东省作过相应的尝试，并取得了不错的效果，其经验值得在全国范围内推广。
第三，加强监管力度，设立预售商品房单项建设资金审核机制。预售制度的一个重要价值在于相对降低门槛，便于开发商融资，如果我们设立过高的准入门槛，则显然与该制度背道而驰，然而如上文所分析，目前我国的预售制度导致了大量的低质中小企业充斥市场，严重损害行业环境和社会利益，对此，笔者的建议是设立预售商品房单项建设资金审核机制，对房地产企业实行实时监控，开发商在进行任何一个预售商品房项目时，必须向房地产主管部门申报企业目前的状况，包括开发商的资质、开发商近期的资产负债表、现有流动资金量、在预售商品房开发过程中将要出现的到期债务额以及正在进行并将在商品房开发过程中完成的其他项目等，并提供相应的证明，经房地产部门审批后方可进行商品房开发，避免开发商在其他项目资金周转不灵时，以预售商品房为手段，筹集买房人的资金，却用以弥补其他项目上的流动资金，同时此举也能够避免低质的小企业“空手套白狼”，能够有效的将不合格企业清除出市场。
以上就是关于商品房预售制度的全部介绍，商品房预售制度对于我国的房地产业发展有着重要意义，经过近二十年的发展，已经己经成为房地产市场的一项基本制度，但是，同任何新生事物相类似，预售制度也带来了许多严重的问题，以至于有呼声要求废除该制度。